ბოლო პერიოდში, საქართველოში, მკვეთრად შეიმჩნევა ტენდენცია — ბაზარზე მასიურად გამოდის საშუალო და მცირე ზომის სასტუმროები. ეს პროცესი შემთხვევითი არ არის და მისი მიზეზები ერთდროულად ადგილობრივ და გლობალურ ფაქტორებში უნდა ვეძებოთ. შედეგად კი მივიღეთ რეალობა, სადაც სასტუმროების ფასები ისტორიულ მინიმუმთან არის მიახლოებული, რაც ინვესტორებისთვის უნიკალურ შესაძლებლობას ქმნის.
გლობალური არასტაბილურობა ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორია, რომელმაც ტურიზმის სექტორზე გავლენა მოახდინა. არსებული მრავალფრონტიანი რეგიონული კონფლიქტური გარემო მნიშვნელოვნად ცვლის ტურისტების ქცევას. საერთაშორისო ვიზიტორები ხშირად მთელ რეგიონს აღიქვამენ ერთიან გეოპოლიტიკურ სივრცედ, რის გამოც კავკასია — მათ შორის საქართველო — ხვდება შედარებით რისკიან მიმართულებებს შორის. შედეგად შემცირდა სტაბილური ტურისტული ნაკადები და გაიზარდა მოთხოვნის არაპროგნოზირებადობა.
მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს გლობალური ფინანსური გარემოცვაც. აშშ-ის ცენტრალური ბანკის მიერ მაღალი საპროცენტო განაკვეთების შენარჩუნებამ გააძვირა კაპიტალი და შეამცირა ინვესტიციების მოცულობა შედარებით მცირე და განვითარებად ბაზრებში. საქართველო ამ კონტექსტში განიხილება როგორც მაღალი პოტენციალის, მაგრამ ასევე შედარებით რისკიანი მიმართულება, რის გამოც უცხოური კაპიტალის ნაკადები შემცირდა.
პარალელურად, ქვეყანაში გაიზარდა ინფლაცია და საოპერაციო ხარჯები. გაძვირდა კომუნალური გადასახადები, მომსახურება და პროდუქტი. ამასთან ერთად, გაიზარდა ხელფასებიც, რაც სოციალური თვალსაზრისით დადებითი პროცესია, თუმცა ბიზნესისთვის ნიშნავს დამატებით ფინანსურ წნეხს. მცირე და საშუალო ზომის სასტუმროებისთვის ეს ნიშნავს მოგების მარჟის მკვეთრ შემცირებას.
სიტუაციას ამძიმებს საბანკო სექტორიც. სასტუმროების დიდი ნაწილი ფუნქციონირებს სესხის დახმარებით, ხოლო გაზრდილი პროცენტები და არასტაბილური შემოსავლები ქმნის რთულ ფინანსურ მდგომარეობას. ბევრ მფლობელს უწევს არჩევანის გაკეთება — გააგრძელოს დაბალი მოგებით ოპერირება და დაელოდოს ბაზრის ციკლის გარდამავალ ეტაპს თუ გაყიდოს აქტივი.
ამ ყველაფერს ემატება ბაზრის გადატვირთვა. ბოლო წლებში, თბილისსა და ბათუმში შემოვიდნენ საერთაშორისო ბრენდები, აშენდა დიდი რაოდენობით ბუტიკ სასტუმროები, თუმცა მოთხოვნა ვერ გაიზარდა იმავე ტემპით. შედეგად კონკურენცია გაიზარდა, დატვირთვა შემცირდა და ბაზარზე გაჩნდა ჭარბი მიწოდება.
ამ ეტაპზე განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ერთი ფაქტორის ხაზგასმა — ბაზარი იმყოფება რეცესიულ ციკლში. უძრავი ქონებისა და სტუმარმასპინძლობის სექტორს, როგორც ნებისმიერ ეკონომიკურ სფეროს, ახასიათებს ციკლურობა: აღდგენა, ზრდა, პიკი და რეცესია. დღეს საქართველოს სასტუმროების ბაზარი სწორედ იმ ფაზაშია, სადაც ფასები შემცირებულია, მოთხოვნა არასტაბილურია და ბევრი მოთამაშე ტოვებს ბაზარს.
სწორედ ეს ეტაპია ისტორიულად ინვესტორების ყველაზე საყვარელი პერიოდი. მიზეზი მარტივია — ამ დროს ბაზარზე ჩნდება ე.წ. “პრობლემური აქტივები”, რომლებიც იყიდება მათი რეალური ღირებულების ქვემოთ. კონკურენცია მცირდება, მოლაპარაკების შესაძლებლობა იზრდება, ხოლო შესვლის ბარიერი მნიშვნელოვნად იკლებს. გამოცდილი ინვესტორები ცდილობენ შევიდნენ ბაზარზე არა ზრდის პიკზე, არამედ სწორედ ასეთ ფაზაში, როდესაც რისკი უკვე ასახულია ფასში, ხოლო პოტენციალი ჯერ კიდევ დაუფასებელია.
ყველა ამ ფაქტორის ერთობლიობამ შექმნა დღევანდელი სურათი — სასტუმროების მასიური გაყიდვა და ფასების შემცირება. ბევრ შემთხვევაში აქტივები იყიდება იმაზე დაბალ ფასად, ვიდრე მათი რეალური პოტენციალი მიუთითებს.
მნიშვნელოვანია გავუსვათ ხაზი ერთ ძირითად რეალობას – ბაზარი ყოველთვის ციკლურია. დღევანდელი რეცესიული ფაზა არ არის მუდმივი. როგორც წარსულში, ისე მომავალშიც, ასეთ პერიოდებს აუცილებლად მოსდევს აღდგენა და ზრდა. სწორედ ამიტომ, მიმდინარე ეტაპი შეიძლება გახდეს სტრატეგიული შესვლის საუკეთესო მომენტი მათთვის, ვინც ხედავს გრძელვადიან პერსპექტივას.
დღევანდელი სირთულეები დროებითია, ხოლო სწორად შერჩეული აქტივი – გრძელვადიანი შესაძლებლობა.
ბაზრის აღნიშნული ტენდენციის ნათელი მაგალითებია „კედარო ჯგუფის“ ექსკლუზიურ მართვაში არსებული სასტუმროები, რომლებიც დღეს უკვე მნიშვნელოვნად შემცირებულ ფასად არის ხელმისაწვდომი.
14-ნომრიანი სასტუმრო – ძველი თბილისის ტურისტული ცენტრი
ეს სასტუმრო მდებარეობს თბილისის ისტორიულ ცენტრში, ერთ-ერთ ყველაზე მოთხოვნად ტურისტულ ზონაში, ისტორიულ შენობაში, რაც მას დამატებით კულტურულ და საინვესტიციო ღირებულებას ანიჭებს.
ამ ლოკაციაზე მსგავსი ტიპის უძრავი ქონების საშუალო საბაზრო ღირებულება შეადგენს დაახლოებით 2,500 აშშ დოლარს კვადრატულ მეტრზე, მაშინ როცა მოცემული ობიექტი დღეს ხელმისაწვდომია დაახლოებით 1,700 აშშ დოლარად/მ², რაც მნიშვნელოვნად დაბალია ბაზრის საშუალო მაჩვენებელზე.
სასტუმრო უკვე 7 წელია წარმატებით ოპერირებს ბაზარზე, ინარჩუნებს სტაბილურ მოთხოვნას და მაღალი დატვირთვის დონეს, რაც პირდაპირ მიუთითებს მის ბიზნეს-მდგრადობაზე და ლოკაციის სიძლიერეზე.
ობიექტის საწყისი სარეალიზაციო ფასი იყო 1,345,000 აშშ დოლარი, თუმცა ამჟამად მისი შეძენა შესაძლებელია 1,095,000 აშშ დოლარად.
ეს ქმნის ერთ-ერთ ყველაზე საინტერესო საინვესტიციო შესაძლებლობას თბილისის ისტორიულ ტურისტულ ცენტრში.
წაიკითხეთ სრულად: ისტორია, არქიტექტურა და ბიზნესი – თბილისის ისტორიულ უბანში სასტუმრო იყიდება
22-ნომრიანი სასტუმრო პანორამული ხედებით – ჩუღურეთი
მეორე ობიექტი მდებარეობს ჩუღურეთის რაიონში — ქალაქის ერთ-ერთ ყველაზე სწრაფად განვითარებად და ვიზუალურად გამორჩეულ ზონაში.
სასტუმრო წარმოადგენს 4-სართულიან ცალკე მდგომ შენობას, რომელიც მოიცავს 22 ნომერს და გამოირჩევა უნიკალური არქიტექტურული პოზიციონირებით.
მისი ერთ-ერთი მთავარი უპირატესობაა ზედა სართულზე განთავსებული ტერასა, საიდანაც იშლება თბილისის პანორამული ხედი და მზის ჩასვლის უნიკალური ხედები, რაც მას განსაკუთრებულ კონკურენტულ უპირატესობას ანიჭებს ბუტიკური სასტუმროს სეგმენტში.
სასტუმრო უკვე 7 წელია წარმატებით ფუნქციონირებს, რაც ადასტურებს მის სტაბილურ ბიზნეს-მოდელსა და მუდმივ მოთხოვნას.
ობიექტის საწყისი სარეალიზაციო ფასი შეადგენდა 1,450,000 აშშ დოლარს, თუმცა ამჟამად მისი შეძენა შესაძლებელია 1,050,000 აშშ დოლარად, მაშინ როცა გასულ წელს მისი შეფასება იყო 1,350,000 აშშ დოლარი.
საინვესტიციო შეჯამება
ორივე ობიექტი წარმოადგენს მოქმედ, შემოსავლის მქონე სასტუმროს, რომელიც იყიდება საშუალოზე დაბალ ფასად.
ეს ქმნის იშვიათ შესაძლებლობას ინვესტორისთვის — შეიძინოს უკვე მოქმედი ბიზნესი პრემიუმ ლოკაციებზე ლიკვიდურ ფასად, მინიმალური რისკით და მაღალი პოტენციალით.
ავტორი – ეკატერინე ჭიღლაძე
- ისტორია, არქიტექტურა და ბიზნესი – თბილისის ისტორიულ უბანში სასტუმრო იყიდება
- წარმატებული ინვესტიცია ადგილობრივი კონტექსტის გააზრებით იწყება
- საცხოვრებელი VS კომერციული უძრავი ქონება: რა უნდა იცოდეს ინვესტორმა
- გლობალური ბრენდები საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე
- Restored 19th-Century Heritage – For Sale, Tbilisi
თუ გსურთ საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტირება, „კედარო ჯგუფი“ მზად არის გაგიწიოთ კონსულტაცია:
* მოგვწერეთ: Email – Kedarogroup@gmail.com
* დაგვირეკეთ: +995 593618181
* ან გვესტუმრეთ: გ.ათონელის ქუჩა 18/22, 0105, თბილისი, საქართველო
