საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე წელსაც მაღალი აქტივობა ნარჩუნდება.

იზრდება გაყიდვები, ფასები, მშენებლობის ხარჯები. პარალელურად, 2027 წლიდან იცვლება სესხის მომსახურების პირობებიც, რაც განსაკუთრებით 1 500-2 500 ლარის შემოსავლის მქონე მსესხებლებს შეეხება

როგორ შეიცვალა ბოლო წლებში ფასები

მიმდინარე წელს მოთხოვნა მაღალ ნიშნულზე შენარჩუნდა როგორც პირველად, ასევე მეორად ბაზრებზე. აღსანიშნავია, რომ Galt & Taggart-ის 2026 წლის ივლისის მონაცემებით, მეორად ბაზარზე გაყიდვები წლიურად 18.8%-ით გაიზარდა და 2022 წლის შემდეგ ყველაზე მაღალ თვიურ ნიშნულს მიაღწია. ფასები გაიზარდა ორივე ბაზარზე – პირველად ბაზარზე ზრდის ტემპი დაჩქარდა, ხოლო მეორად ბაზარზე, წინა თვეებში დასტაბილურების შემდეგ, ფასმა ზრდა განაგრძო. პირველად ბაზარზე გაყიდვები, რაზეც გავლენას დაგვიანებული რეგისტრაციები ახდენს, წლიურად 24.4%-ით გაიზარდა.

საშუალოდ, თბილისში ბინის გასაყიდი ფასი $1,426-ია, რაც ორ წელიწადში, 2024 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, დაახლოებით 10%-იანი მატებაა.

საშუალოდ, თბილისის ყველაზე ძვირ უბნებში ვაკე – მთაწმინდა კვადრატული მეტრი გასაყიდი ბინის ფასი 3000 აშშ დოლარის ფარგლებში მერყეობს. ჩუღურეთში 2 300 დოლარის ფარგლებში, საბურთალო 1700 დოლარის, დიდუბე-ისანი 1400, დიდი დიღომი-გლდანი-სამგორი დაახლოებით 1100 დოლარის ფარგლებში.

Galt & Taggart-ის 2026 წლის ივლისის კვლევა აჩვენებს, რომ თბილისის საცხოვრებელ ბაზარზე მოთხოვნა ძირითადად საშუალო ზომის ბინებზე კონცენტრირდება. 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში გაყიდული ბინების 53.8% 51–80 კვ.მ ფართობის იყო. პატარა, 35–50 კვ.მ ბინებზე 24.6% მოდიოდა, 81–150 კვ.მ ბინებზე 19.7%, ხოლო ძალიან დიდ, 151–250 კვ.მ ბინებზე მხოლოდ 2%. ანუ ბაზრის ძირითადი მოთხოვნა საშუალო ზომის საცხოვრებელზე მოდის.

საქსტატის თანახმად, ბოლო ექვს წელიწადში, 2020 წლის საშუალო მაჩვენებელთან შედარებით, თბილისში ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები 63.8%-ით გაიზარდა. ბინების სეგმენტში ზრდამ 61.2% შეადგინა, ხოლო კერძო სახლების შემთხვევაში – 68.2%. 2026 წლის II კვარტალში თბილისში ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით 4.9%-ით გაიზარდა. უშუალოდ ბინების სეგმენტში ზრდა 4.8% იყო, ხოლო კერძო სახლების შემთხვევაში – 5.5%.

ახლა ქირის ფასებს გადავხედოთ: 2026 წლის ივლისის მონაცემებით საშუალოდ, ერთი კვადრატული მეტრი ქირის ფასი 10 დოლარის ფარგლებშია. უბნების მიხედვით -ვაკე-მთაზმინდაზე 13-15 დოლარის, საბურთალო 11, დიდუბე-ჩუღურეთი-ისანი-ნაძალადევი 9-10 დოლარის ფარგლებში, ხოლო დიდი დიღომი-გლდანი-სამგორი 8 აშშ დოლარის ფარგლებში. 2024 წლის ივლისთან შედარებით ქირა დაახლოებით 3%-ით გაიზარდა.

მშენებლობის თვითღირებულების ზრდა

საქართველოში ბოლო ოთხ წელიწადში ზოგადად მშენებლობასთან დაკავშირებული ხარჯები 30%-ით გაიზარდა. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის ბოლო, ივლისის, მონაცემებით, საცხოვრებელი სეგმენტის ინდექსი წინა თვესთან შედარებით შემცირდა 1.3 პროცენტით, ხოლო წინა წლის შესაბამის თვესთან შედარებით გაიზარდა 0.5 პროცენტით.

აღსანიშნავია, რომ მშენებლობის ღირებულების 30-იანი ზრდა არ ნიშნავს, რომ ბინის გასაყიდი ფასიც იმავე პროცენტით უნდა გაზრდილიყო. მშენებლობის თვითღირებულება უძრავი ქონების საბოლოო ფასის მხოლოდ ერთ-ერთი კომპონენტია. ამას ემატება მიწის ფასი, ფინანსირების ხარჯი, პროექტის ტიპი, ლოკაცია, დეველოპერის მარჟა და ბაზარზე არსებული არაერთი მოთხოვნა.

იპოთეკური სესხების როლი

2026 წლის იანვარ-აგვისტოში ქვეყანაში მოქმედმა კომერციულმა ბანკებმა სულ 4.1 მილიარდი ლარის ღირებულების 39 714 ახალი იპოთეკური სესხი გასცეს.

საქართველოს ეროვნული ბანკის თანახმად, თანხობრივად იპოთეკური სესხების პორტფელი 47%-ით, რაოდენობრივად კი სესხები 22%-ით არის გაზრდილი. 2026 წლის აგვისტოში ეროვნული ვალუტით გაცემული იპოთეკური სესხების საშუალო საპროცენტო განაკვეთი 11.19% იყო, რაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 1.9 პროცენტული პუნქტით ნაკლებია. მთლიანობაში საქართველოს ბანკების მიერ გაცემული იპოთეკური კრედიტების პორტფელი 14.6 მილიარდ ლარს აღწევს. ქვეყანაში სულ 176,000 იპოთეკური კრედიტი მოქმედებს.

გასათვალისწინებელია, რომ 2027 წლიდან იპოთეკური და სხვა სესხების გაცემის პირობები მკაცრდება. დღეს, თუ მოქალაქის შემოსავალი თვეში 1 500 ლარზე ნაკლებია, მისი ყველა სესხის ჯამური ყოველთვიური გადასახადი შემოსავლის 25%-ს არ უნდა აღემატებოდეს. 1 500 ლარზე მეტი შემოსავლის შემთხვევაში კი დასაშვები ზღვარი 50%-ია.

2027 წლის 1 თებერვლიდან 25%-იანი ზღვარი უკვე 2 000 ლარამდე შემოსავალზე გავრცელდება, ხოლო 1 სექტემბრიდან 2 500 ლარამდე. თუ 2 500 ლარამდე გაქვთ შემოსავალი, ბანკი აღარ მოგცემთ საშუალებას შემოსავლის ნახევარი დახარჯო სესხზე; მხოლოდ დაახლოებით მეოთხედი შეიძლება ჩაითვალოს დასაშვებად. ანუ ახალი წესით იმავე შემოსავლით უფრო დიდი მოცულობის იპოთეკური სესხის აღება გართულდება, რადგან ბანკისთვის დასაშვები ყოველთვიური საკრედიტო დატვირთვა მცირდება.

მშენებლობის ნებართვები

მშენებლობის ნებართვების რაოდენობა თავისთავად არ არის საკმარისი იმის შესაფასებლად, იზრდება თუ მცირდება უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდება. ერთი ნებართვა შეიძლება მცირე მოცულობის პროექტს ეხებოდეს, მეორე კი რამდენიმე კორპუსიან, მრავალფუნქციურ კომპლექსს. ამიტომ ნებართვების რაოდენობასთან ერთად უფრო მნიშვნელოვანი მაჩვენებელია ის, თუ რამდენ კვადრატულ მეტრზე გაიცა ნებართვა და ამ პროექტებიდან რამდენია უკვე დასრულებული.

გადავხედოთ სტატისტიკას:

Galt & Taggart-ის კვლევის მიხედვით, მიწოდების მხარეს გაცემული ნებართვების საცხოვრებელი ფართობის ზრდა გაგრძელდა. მიუხედავად წლის დასაწყისში არსებული კლებადი ტრენდისა, ჯამურად გაცემული ნებართვების ფართობი წინა წლის ანალოგიურ პერიოდს თითქმის გაუტოლდა.
თბილისში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე 2016 წელს 343 ნებართვა გაიცა, 2023 წელს 258, 2024 წელს 233, ხოლო 2025 წელს 208. 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში 111 ნებართვა გაიცა, მაშინ როცა 2025 წლის იმავე პერიოდში ეს მაჩვენებელი 121 იყო.

რაც შეეხება გაცემული სამშენებლო ნებართვების მოცულობას: 2023 წელს ნებადართული საცხოვრებელი ფართი დაახლოებით 1.94 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგენდა, 2024 წელს 1.81 მილიონს, ხოლო 2025 წელს 1.73 მილიონ კვადრატულ მეტრს. 2026 წლის დასაწყისში ნებართვების გაცემის კლებადი ტრენდი ნამდვილად შეინიშნებოდა, თუმცა ეს ტენდენცია მოგვიანებით შეიცვალა. კვლევის მიხედვით, ივლისში ნებადართული საცხოვრებელი ფართობი წლიურად 50.3%-ით გაიზარდა და 182.8 ათასი კვადრატული მეტრი შეადგინა. შედეგად, 2026 წლის პირველი შვიდი თვის ჯამური მაჩვენებელი წინა წლის ანალოგიურ პერიოდს თითქმის გაუტოლდა კლება მხოლოდ 0.3% იყო. ანუ იმის თქმა, რომ 2026 წელს მშენებლობის ნებართვები მკვეთრად შეიზღუდა, ზუსტი არ იქნება.

მიწოდების შეფასებისას კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი გარემოებაა ის, რომ გაცემული ნებართვა ავტომატურად არ ნიშნავს დასრულებულ და ბაზარზე უკვე გამოსულ ბინას. ნებართვა მხოლოდ იმას გვაჩვენებს, რა მოცულობის მშენებლობაა დაგეგმილი ან დაშვებული. იმის დასადგენად, რეალურად არის თუ არა ბაზარზე ჭარბი მიწოდება, საჭიროა ვნახოთ, რამდენი პროექტი დასრულდა, რამდენი ჯერ კიდევ მშენებლობის პროცესშია, რამდენი ბინა უკვე გაყიდულია და რამდენია დარჩენილი გასაყიდად.

Galt & Taggart-ის მიერ გამოკითხულ დეველოპერულ პროექტებში 2026 წელს დასასრულებელი საბინაო ფონდის 79% უკვე გაყიდულია და 21% კვლავ გასაყიდი რჩება; 2027 წლის პროექტებში გაყიდულია 66%, ხოლო 34% ჯერ გასაყიდია; 2028–2029 წლებში დასასრულებელ პროექტებში კი გაყიდულია 59% და გასაყიდად რჩება 41%.

გადავხედოთ საქსტატის მონაცემებსაც, რომელიც ქვეყნის მასშტაბით არსებულ სამშენებლო ნებართვებს ეხება. ოფიციალური დეკლარირებული მონაცემებით, საქართველოში 2026 წლის იანვარ-ივნისში გაცემულია 5 391 ნებართვა – წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით 0.6 პროცენტით ნაკლები. ნებართვა გაცემულია 5 275.7 ათასი კვ.მ ფართობის შენობა-ნაგებობების მშენებლობაზე – წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით 1.7 პროცენტით მეტი. ჩასატარებელი სამშენებლო სამუშაოების 49.2 პროცენტი მოდის თბილისზე, 9.2 პროცენტი – ქვემო ქართლის რეგიონზე, 7.6 პროცენტი აჭარაზე და 7.3 პროცენტი კახეთის რეგიონზე.

2026 წლის იანვარ-ივნისში ექსპლუატაციაში მიღებულ იქნა 1 546.2 ათასი კვ.მ ფართობის (წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით 3.6 პროცენტით ნაკლები) 1 459 ობიექტი (წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით 5.3 პროცენტით ნაკლები).

არსებული მონაცემები მიუთითებს, რომ ბოლო წლებში თბილისში დიდი მოცულობის საცხოვრებელი მშენებლობა დაიგეგმა და მომავალ წლებში ახალი მიწოდება გაჩნდება.

რა როლი აქვს უცხოელ მყიდველებს?

Galt & Taggart -ის მონაცემებით, პირველადი ბაზრის გაყიდვებში უცხოელი მყიდველების წილი ბოლო წლებში გაიზარდა. 2023 წელს საქართველოს მოქალაქეებზე გაყიდვების 85% მოდიოდა, შესაბამისად უცხოელების წილი 15% იყო. 2024 წელს უცხოელების წილი 21%-მდე გაიზარდა, 2025 წელს – 24%-მდე, ხოლო 2026 წლის პირველ 7 თვეში – 26%-მდე. ძირითადად უცხოელ მყიდველებს შორის ისრაელის და რუსეთის მოქალაქეები ლიდერობენ.

შეჯამება

კითხვაზე: რა იწვევს საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასის მატებას? ერთმნიშვნელოვანი პასუხი არ არსებობს. ფასების ზრდა ერთი ფაქტორით არ აიხსნება. 2022 წელს მნიშვნელოვან გავლენას მიგრაციული შოკი ახდენდა, რომელმაც საცხოვრებელზე, განსაკუთრებით ქირაზე, მოთხოვნა მკვეთრად გაზარდა.
Galt & Taggart 2023 წლის ანგარიშში წერდა, რომ რუსეთიდან, ბელარუსიდან და უკრაინიდან მიგრანტების შემოსვლამ საცხოვრებელზე, განსაკუთრებით ქირაზე, მოთხოვნა მკვეთრად გაზარდა. 2022 წლის ბოლოს თბილისში ქირა ომამდელ დონესთან შედარებით დოლარში დაახლოებით 112%-ით იყო გაზრდილი, ხოლო უძრავი ქონების ფასები – 28.3%-ით. World Bank-იც აღნიშნავდა, რომ 2022 წელს საქართველოში მიგრანტების ნაკადმა საცხოვრებელზე მოთხოვნა მკვეთრად გაზარდა და ქირის ფასები სწრაფად მოიმატა.

თუმცა მიმდინარე ბაზარზე უკვე სხვა ფაქტორებიც მოქმედებს. „ბაზარზე გაზრდილ აქტივობას ხელი შეუწყო გაუმჯობესებულმა სენტიმენტებმა და ხელსაყრელმა მაკროეკონომიკურმა გარემომ, მათ შორის ლარის კურსის გამყარებამ და საპროცენტო განაკვეთების შემცირებამ“- ნათქვამია Galt & Taggart-ის უახლეს კვლევაში.

მთავარი ფოტო გენერირებულია ხელოვნური ინტელექტის მიერ.

ავტორი: ლიკა კასრაძე

თუ გსურთ საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტირება, „კედარო ჯგუფი“ მზად არის გაგიწიოთ კონსულტაცია:
მოგვწერეთ: Email – Kedarogroup@gmail.com
დაგვირეკეთ: +995 593618181
ან გვესტუმრეთ: გ.ათონელის ქუჩა 18/22, 0105, თბილისი, საქართველო