„საუკეთესო ქვეყნები უძრავ ქონებაში ინვესტირებისთვის“ (Best Countries to Invest in Real Estate) – ამ სათაურით განახლებულ, სექტემბრის თვის მონაცემებს უძრავი ქონების კვლევის საერთაშორისო პლატფორმა Global Property Guide აქვეყნებს.
ჩამონათვალში 80-მდე ქვეყნის მონაცემია შესული. კვლევა ქვეყნებს უძრავი ქონების საინვესტიციო მიმზიდველობის მიხედვით ადარებს და აჩვენებს, თუ სად შეიძლება იყოს საცხოვრებლის შეძენა და შემდგომ გაქირავება უფრო მომგებიანი.
ქვეყნების შესადარებლად შემდეგი მაჩვენებლებია გამოყენებული: გაქირავების მთლიანი წლიური შემოსავლიანობა (Gross Rental Yield); ბოლო 5 წელიწადში უძრავი ქონების ფასის ნომინალური და ინფლაციის გათვალისწინებით ცვლილება; ამავე პერიოდში ქირის ფასის ცვლილება; იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთი.
Global Property Guide-ის მონაცემების მიხედვით, ქირის შემოსავლიანობის 7.25%-იანი მაჩვენებლით, საქართველო კვლევაში შესულ ქვეყნებს შორის მე-15 პოზიციაზეა.
ცნობისთვის, Gross Rental Yield – ქირის შემოსავლიანობის დასადგენად შემდეგი ფორმულა გამოიყენება – გაქირავებული ქონების წლიური შემოსავალი იყოფა ქონების შეძენის ღირებულებაზე და მრავლდება 100-ზე. მაგალითად, თუ ქონებამ ერთ წელიწადში 10 000 ლარი გამოიმუშავა და ამ ქონებაში გადახდილია 200 000 ლარი, მაშინ წლიური ამონაგები 5% იქნება (10 000 ÷ 200 000 X 100 = 5). აღსანიშნავია, რომ ეს მონაცემი არ ითვალისწინებს გადასახადებს, რემონტის, მოვლის და სხვა დანახარჯებს.
Global Property Guide-ის კვლევაში ქირის შემოსავლიანობის მაჩვენებლით საქართველო არაერთ განვითარებულ ქვეყანას უსწრებს. მაგალითად, აშშ-ში მაჩვენებელი 6.71%-ია, იტალიაში 6.61%, ესპანეთში 5.43%, საფრანგეთში 4.83%, ხოლო გერმანიაში 3.42%.
საქართველოზე ცოტათი მაღალი მაჩვენებელია დიდ ბრიტანეთში 7.35%, ირლანდიაში 7.66%, თურქეთში 7.86%.
აღნიშნულ ცხრილში ქვეყნები ანბანის მიხედვოთ არის დალაგებული და არა – რეიტინგის.
საქართველოს ბაზრის კვლევა თბილისისა და ბათუმის მონაცემებს ეყრდნობა. თბილისში ქირის საშუალო მთლიანი შემოსავლიანობა 7.23%-ია, ბათუმში კი – 7.28%. თუმცა მაჩვენებელი მნიშვნელოვნად განსხვავდება როგორც უბნების, ისე ბინის ზომის მიხედვით.
თუ კვლევაში გადავხედავთ უშუალოდ საქართველოს შესახებ არსებულ მონაცემებს, ასეთი სურათია: თბილისში ერთ-ერთი ყველაზე მაღალი შემოსავლიანობა პატარა ფართის საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფიქსირდება. დიდ დიღომში სტუდიოს ტიპის ბინის შემთხვევაში მაჩვენებელი 8.47%-ს აღწევს, ისანში 8.27%-ს, ვარკეთილში 8.06%-ს. შედარებით დაბალია მაჩვენებელი ვაკეში – 3-საძინებლიანი ბინის შემთხვევაში 5.09%, საბურთალოზე კი 5.42%.
ბათუმში საშუალო მაჩვენებელი 7.28%-ია. ქალაქის მასშტაბით სტუდიოს ტიპის ბინის საშუალო მთლიანი შემოსავლიანობა 8.35%-ს, ხოლო ერთ საძინებლიანის 8.08%-ს შეადგენს.
საბოლოოდ, Global Property Guide რეიტინგში საქართველოს 7.25%-იან მაჩვენებელს აფასებს, როგორც „ძალიან კარგი“ (Very Good).
Global Property Guide-ის კვლევაში საქართველოს უძრავ ქონებაში ინვესტირების სხვა მაჩვენებლები ასე გამოიყურება:
• საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასის ნომინალური ზრდა ბოლო 5 წელიწადში 48.4%;
• ინფლაციის გათვალისწინებით ფასის რეალური ზრდა 16.08%;
• ქირის ღირებულების ზრდა ბოლო 5 წელიწადში 49.73%;
• იპოთეკური სესხის განაკვეთი 11.64%.
საქართველოს შემთხვევაში მაღალი შემოსავლიანობის კარგი მაჩვენებელი და ძვირი საბანკო კრედიტის თანაარსებობა კონტრასტს ქმნის. 11.64%-იანი იპოთეკური განაკვეთი მნიშვნელოვნად აღემატება ევროპის უმეტეს ქვეყნებში არსებულ მაჩვენებელს. შედარებისთვის, ამავე კვლევის მიხედვით, გერმანიაში იპოთეკური განაკვეთი 3.95%-ია, საფრანგეთში 3.16%, ესპანეთში 2.89%, ხოლო იტალიაში 3.49%.
საქართველოს უძრავი ქონების საინვესტიციო მიმზიდველობაზე მიუთითებს კიდევ ერთი საერთაშორისო პლატფორმის – Global Property Index-ის მონაცემებიც.
Asset Global Group-ის მიერ მომზადებული ინდექსი მსოფლიოს 100 ქალაქს ადარებს და მათ საინვესტიციო გარემოს ცხრა კრიტერიუმის მიხედვით აფასებს. მათ შორისაა: ქირის შემოსავლიანობა, ბაზრის სტაბილურობა და ლიკვიდურობა, უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობა, მმართველობა, უსაფრთხოება და ტურიზმი, საგადასახადო გარემო, საინვესტიციო მიგრაციის შესაძლებლობები და ინფრასტრუქტურა.
ინდექსში საქართველოს დედაქალაქიც არის წარმოდგენილი. ბოლო, განახლებული მონაცემების მიხედვით, 100-დან 67 ქულით, თბილისი მე-18 ადგილზეა.
თბილისის შემთხვევაში ყველაზე მაღალი შეფასება ქირის შემოსავლიანობასა და საგადასახადო სისტემას აქვს: ორივე მიმართულებით 80 ქულა. უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობა 75 ქულითაა შეფასებული, უსაფრთხოება და ტურიზმი და საინვესტიციო მიგრაცია 70-70 ქულით. შედარებით დაბალი შეფასება აქვს ბაზრის სტაბილურობასა და ლიკვიდურობას – 50 ქულა.
საერთო სურათი აჩვენებს, რომ საქართველო უძრავი ქონების საინვესტიციო თვალსაზრისით გლობალურად ღირსეულ პოზიციას იკავებს. ამას ხელს უწყობს ქირის მაღალი შემოსავლიანობა, უძრავი ქონების შედარებით ხელმისაწვდომი ფასი და ხელსაყრელი საგადასახადო გარემო. თუმცა სურათი ერთმნიშვნელოვანი არ არის. კვლევები აჩვენებს, რომ საქართველოში უძრავი ქონების კრედიტით შეძენა ძვირია, რადგან იპოთეკური განაკვეთები მაღალია, ხოლო თბილისის შეფასებაში შედარებით სუსტ მხარეებად ბაზრის სტაბილურობა და ლიკვიდურობა გამოიკვეთა.
თუ ამ სტატიის გაცნობის შემდეგ უძრავ ქონებაში ინვესტირების სურვილი გაგიჩნდათ, მოგვმართეთ კონსულტაციისთვის. Kedaro Group თქვენი მიზნებისა და ბიუჯეტის შესაბამისი ქონების შერჩევაში დაგეხმარებათ.
მთავარი ფოტო გენერირებულია ხელოვნური ინტელექტის მიერ.
წყარო: Global Property Guide, Global Property Index
ავტორი: ლიკა კასრაძე
დაინტერესების შემთხვევაში:
მოგვწერეთ: Email – Kedarogroup@gmail.com
დაგვირეკეთ: +995 593618181
ან გვესტუმრეთ: გ.ათონელის ქუჩა 18/22, 0105, თბილისი, საქართველო
