როგორ შოულობს ზოგიერთი ადამიანი ფულს მაშინ, როცა სხვები კარგავენ? ინვესტორების უმეტესობა ცდილობს კრიზისს გაექცეს, თუმცა არიან ისეთები, ვინც სწორედ ამ დროს მოქმედებენ.
ასეთი ადამიანი იყო სემ ზელი – უძრავი ქონების ისტორიაში ერთ-ერთი ყველაზე წარმატებული სტრატეგიის ავტორი. ამ სტატიაში მოგიყვებით, როგორ გამოიყენა მან ფინანსური კრიზისები სათავისოდ და როგორ დააგროვა 5 მილიარდ აშშ დოლარზე მეტის ქონება.
სემ ზელი (1941–2023) – მეტსახელად „საფლავებზე მოცეკვავე“, ამერიკელი მილიარდერი, ფილანთროპი და ერთ-ერთი ყველაზე გავლენიანი ინვესტორი იყო.
Forbes-ი მას ამერიკის უძრავი ქონების ბაზარზე ერთ-ერთ ყველაზე წარმატებულ ინვესტორად მოიხსენიებს, რომელმაც ქონება პრობლემური აქტივების შეძენით დააგროვა. მისი ქცევა სახელმძღვანელოა თანამედროვე ინვესტორებისთვისაც.
ახლა ავხსნათ მისი სტრატეგია. თავიდანვე გეტყვით, რომ სემ ზელს ჰქონდა გამორჩეული ალღო. ის სწორედ იქ ხედავდა ფულის შოვნის გზებს, საიდანაც სხვები გარბოდნენ. როგორც იტყვიან, ბაზრის პულსს, გულისცემას გრძნობდა და ხვდებოდა, როდის გაიზრდებოდა ან დავარდებოდა ფასები.
როცა ბაზარზე ფასები უკიდურესად დაეცემოდა და შექმნილი პანიკის გამო ყველა პრობლემურ ქონებას იშორებდა, სემ ზელი ამ დროს ყიდულობდა მათ. საკმარისი დროით ელოდებოდა კრიზისის გადავლას და შემდეგ ყიდდა.
მაგალითად, 2008 წლის კრიზისამდე ცოტა ხნით ადრე, სემ ზელმა განსაზღვრა, რომ ბაზარი ახლო მომავალში შეჩერდებოდა. მან საკუთარი კომპანია Equity Office Properties Trust-ი 2007 წელს 39 მილიარდ აშშ დოლარად მიჰყიდა ამერიკული გიგანტ Blackstone Group-ს. ამ დროისთვის მისი იმპერია დაახლოებით 540 საოფისე ფართს ფლობდა ნიუ-იორკში, ჩიკაგოში, ბოსტონში, სან-ფრანცისკოში. იმ დროს ეს იყო ყველაზე დიდი კერძო სააქციო გარიგება, რაც კი უძრავი ქონების სფეროში მანამდე შემდგარა.
სემ ზელის ერთ საინტერესო ამბავს მოგიყვებით, თუ როგორ იხეირა 1973-1974 წლების გლობალური კრიზისით.
1973 წელს OPEC-ის არაბულმა წევრებმა ემბარგო გამოუცხადეს ისრაელის მხარდამჭერ ქვეყნებს. ამან ნავთობზე ფასები ოთხჯერ გაზარდა, რასაც მოჰყვა ინფლაცია და ეკონომიკური რეცესია. კრახი განიცადეს საფონდო ბირჟებმაც. ცხადია, უკუსვლამ უძრავი ქონების ბაზრამდეც მიაღწია. აშშ-ში ბინებზე მოთხოვნა დაეცა. თითქმის გაჩერდა მშენებლობაც. ბევრი სამშენებლო პროექტი წაგებაზე წავიდა, გაკოტრდნენ მშენებლები, ბანკებს კი პრობლემური აქტივები შერჩათ ხელში.
რას აკეთებდა ამ დროს სემ ზელი? მან ეს სიტუაცია სათავისოდ გამოიყენა და ზუსტად ამ მომენტში დაიწყო უძრავი ქონების ინტენსიურად შეძენა. ის ბანკებს მოელაპარაკა, პრობლემური ქონება თითქმის უფასოდ – 1 დოლარის პირველადი შენატანით შეიძინა. სამაგიეროდ რა შესთავაზა? რისკების და პრობლემების საკუთარ თავზე აღება. არ იხდიდა თანხას, მაგრამ ბანკებისგან იღებდა ვალდებულებას, ზარალს, ქონების საოპერაციო ხარჯებს. სანაცვლოდ ითხოვდა ქონების წილს.
სემ ზელმა ამ გზით მოპოვებული ქონება, ცხადია, მაშინვე არ გაყიდა. დაელოდა ბაზრის აღდგენას. ქონების გაყიდვა ფასების ზრდის შემდეგ დაიწყო, როცა ძველ ფასს დაუბრუნდა. ნაწილი კი დაიტოვა შემოსავლისთვის. საბოლოოდ, სამი წლის განმავლობაში მან 3 მილიარდი დოლარის ღირებულების უძრავი ქონების აქტივები შეიძინა. „დიდი მოგება ვნახეთ“ – აღნიშნა მან მოგვიანებით.
ეს მაგალითები კიდევ ერთხელ კარგად აჩვენებს დაფიქრებული ინვესტორის გამორჩეულ მიდგომას – იქ სადაც სხვებისთვის პრობლემა და ზარალი იყო, მან გარკვეული დროით საკუთარი თავი კომფორტის ზონიდან გამოიყვანა, შედეგად კი საშვილიშვილო კაპიტალი მოიპოვა.
ყოველთვის საინტერესოა რა მემკვიდრეობით დაიწყო ადამიანმა ბიზნესი, ვიდრე წარმატებული გახდებოდა. გასაგებია, როდესაც ქონება მემკვიდრეობით აქვთ მიღებული, მაგრამ სემ ზელის შემთხვევაში ასე არ ყოფილა.
სამუელ ზელი (Shmuel Zielonka) 1941 წელს ჩიკაგოში, პოლონელი ემიგრანტების ოჯახში დაიბადა. მან ბაკალავრის და სამართლის დოქტორის ხარისხი მიჩიგანის უნივერსიტეტში მიიღო. მიჩიგანის უნივერსიტეტში სწავლისას, ზელმა უძრავი ქონების შეძენა და სხვა კოლეჯის სტუდენტებზე იჯარით გაცემა დაიწყო. უძრავ ქონებაში საქმიანობა უნივერსიტეტში გაცნობილ მეგობართან, რობერტ ლურისთან ერთად განაგრძო, რომელიც შემდეგ მისი ბიზნეს პარტნიორი გახდა.
საადვოკატო საქმიანობის პარალელურად ზელი და მისი მეგობარი ერთად მართავდნენ მიჩიგანში მდებარე საცხოვრებელ კორპუსებს. რამდენიმე წელიწადში მათ აშშ-ში საოფისე ფართების დიდი კოლექცია მოაგროვეს.
თავისებური საინვესტიციო სტრატეგიის გამო სემ ზელს „საფლავებზე მოცეკვავე“ შეარქვეს. თავად ზელი მეტსახელის ამბავს ასე ხსნის: 1970-იან წლებში ერთ-ერთ სტატიაში საკუთარი საინვესტიციო სტრატეგია აღწერა. ზელის თქმით, სტატია აჩვენებდა: „როგორ ვცეკვავ სხვა ადამიანების შეცდომებისგან დატოვებულ ჩონჩხზე“. მან აქვე აღიარა, რომ „ის, ვინც საფლავებთან ცეკვავს, ფრთხილად უნდა იყოს, შიგ არ ჩავარდეს“. მოგვიანებით ზელმა იხუმრა, რომ ის „სიკვდილის“ კი არა „გაცოცხლების“ სიმბოლო უფრო იყო, რადგან სხვების მიერ დასამარებულ უძრავ ქონებას აბრუნებდა ბაზარზე.
უძრავ ქონებაში ინვესტირების გარდა, სემ ზელი დაინტერესებული იყო მედიით და ფილანთროპიით. Equity Office Properties Trust-ის გაყიდვის შემდეგ ის Tribune Company-ის მთავარი ინვესტორი გახდა. კომპანია გამოსცემს Chicago Tribune-ს, Los Angeles Times-ს და ფლობს სხვა მედია აქტივებს.
სემ ზელი 2023 წელს 81 წლის ასაკში გარდაიცვალა, თუმცა ბიზნესის სფეროში არაერთი საინტერესო გამონათქვამი დაგვიტოვა:
„თუ ყველა მარცხნივ მიდის, მარჯვნივ გაიხედე. საყოველთაოდ მიღებული აზრი ჩემთვის მხოლოდ ორიენტირია“.
„ფულს მაშინ შოულობ, როცა იძენ და არა მაშინ, როცა ყიდი“.
„ბაზარი დაუნდობელია“.
„კარგი მაშინ არის გარიგება, როდესაც ის არავის უნდა“.
„შეცდომაზე უარესი მხოლოდ ისაა, რომ დარჩე ამ შეცდომაში“.
„გაურკვევლობის დროს ყველაზე დიდი რისკი უმოქმედობაა“.
„ბაზარი ყოველთვის რაციონალური არ არის, მაგრამ ის ყოველთვის მართალია“.
„მე არასდროს არაფერს ვყიდულობდი, ვიდრე არ დავრწმუნდებოდი, რომ კრიტიკულ ეტაპს გავუძლებდი.“
„მე მჯერა, რომ თუ გაქვს საკმარისი რესურსი, კრიზისის დროს შეძენილი ქონება გარკვეული დროით გააჩერო, არ წააგებ“.
„თავიდანვე გავითავისე ფილოსოფია და მეთერთმეტე მცნებად მივიღე: „არ მიუდგე საკუთარ თავს ზედმეტად სერიოზულად“. ეს ჩემი ცხოვრების სახელმძღვანელო პრინციპი გახდა. ვგულისხმობ იმას, რომ დიდი საინვესტიციო გარიგებები ადვილად ახვევს ადამიანებს თავბრუს. ამ დროს ისინი ადვილად იჯერებენ, რომ მათი იმიჯი და ბრენდი უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე რეალური შედეგები“.
„უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ გადაწყვეტილებები მაკროეკონომიკური ფაქტორების ანალიზს არ ეფუძნება. უძრავი ქონება, თავისი არსით ადგილობრივი ბაზარია. საყოველთაო ტენდენციებზე ფოკუსირება შეუძლებელია. ყურადღება ადგილობრივ პრობლემებსა და თავისებურებებზე უნდა გავამახვილოთ“.
„რეპუტაცია თქვენი ყველაზე მნიშვნელოვანი აქტივია. ყველაფერი, რასაც აკეთებთ, ყველაფერი, რასაც ამბობთ, მუდმივი არქივის ნაწილია. თქვენი სახელი გამოხატავს თქვენს ხასიათს“.
„სამართლიანი გარიგების ძალიან მნიშვნელოვანი ძირითადი წინაპირობაა ისეთი გარიგება, სადაც ყველა შოულობს ფულს, როგორც სპონსორი, ასევე აქციონერი. სწორედ ეს არის მთავარი“.
„ზოგჯერ ადამიანები მომავლის რწმენის გამო კი არ ამბობენ, რომ ყველაფერი კარგად იქნება, არამედ ეშინიათ აღიარონ და გამოასწორონ დაშვებული შეცდომა“.
„ტექნოლოგია ადამიანური შესაძლებლობების ყველაზე ძლიერი გამოხატულებაა“.
„ინვესტიციის შეფასებისას არ უნდა იფიქრო მხოლოდ ციფრებზე. უფრო მნიშვნელოვანია ის, რა განსაკუთრებული თვისება აქვს აქტივს, რომელიც მას კონკურენციისგან იცავს. ანუ რამდენად რთულია სხვებისთვის იგივე გააკეთონ. რაც უფრო მაღალია ეს ბარიერი, მით უფრო დაცულია შენი ინვესტიცია“.
„უძრავი ქონების მომავალ ღირებულებაზე ყველაზე დიდი გავლენა აქვს კონკურენციას. თუ დღეს შენობა კარგად არის დატვირთული და მაღალი ფასებით ქირავდება, ეს ხშირად ნიშნავს, რომ ბაზარი მიმზიდველია და მალე აქ ახალი პროექტები გამოჩნდება. შედეგად კონკურენცია გაიზრდება, ფასები შეიძლება დაეცეს და ასეთი მაღალი შედეგი აღარ გაგრძელდეს“.
„ყველაზე ჭკვიანური ინვესტიციაც კი შეიძლება ცუდად წარიმართოს, თუ ბაზარზე მსგავსი ტიპის ქონება ბევრია“.
„დისციპლინა მოდის პრაქტიკაში, ის დანაკარგის შიშის შედეგია“.
„ინვესტირებისას მისი მთავარი ფოკუსი არის რისკი და ცუდი სცენარი — ანუ რა მოხდება თუ ყველაფერი არასწორად წავა. მიუხედავად იმისა, რომ კარგი შედეგი დავდე, ის სრულყოფილი არ არის. ამ სიმაღლეზე თამაშისას დიდია მოგებაც და დიდია დანაკარგებიც“.
„ზოგი ფიქრობს, რომ ჩემს სასარგებლოდ ვიყენებ სხვების შეცდომებს და მოგებას ამით ვნახულობ, თუმცა მე ვფიქრობ, რომ ახალ სიცოცხლეს ვანიჭებ უარყოფილ და გაუფასურებულ აქტივებს“.
„ჩემთვის ბიზნესი მოსაგები ბრძოლის ველი არ არის, ის ჩემთვის თავსატეხია, რომელიც უნდა ამოვხსნა“.
„უძრავი ქონების ბიზნესს ზრდა, დემოგრაფია და ლიკვიდურობა ამოძრავებს“.
„ადამიანები ყოველთვის შოულობდნენ ფულს არაეფექტური ბაზრების გამოყენებით“.
„ჩვენ [მე და ჩემი ბიზნეს პარტნიორი] ვფიქრობდით, რომ თუ ვივარგებდით უძრავ ქონებაში, მაშინ კარგი ბიზნესმენებიც ვიქნებოდით“.
„უძრავი ქონების ექსპერტებს გარიგების წარმოების შესანიშნავი უნარები აქვთ, თუმცა სტრატეგიის შემუშავების მხრივ მოიკოჭლებენ. გარიგებისას მოლაპარაკებებში ყოველთვის მათ ვანიჭებ უპირატესობას, თუმცა უძრავი ქონების ხალხს უჭირს ცხვირწინ რაიმეს დანახვა, ვერ პროგნოზირებენ როდის დასრულდება ზრდა. ისინი ფიქრობენ, რომ ბაზარი მუდამ იზრდება. ამიტომაც დღემდე გვაქვს ეს არასტაბილური პერიოდები“.
ავტორი: ლიკა კასრაძე.
თუ გსურთ საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტირება, „კედარო ჯგუფი“ მზად არის გაგიწიოთ კონსულტაცია:
მოგვწერეთ: Email – Kedarogroup@gmail.com
დაგვირეკეთ: +995 593618181
ან გვესტუმრეთ: გ.ათონელის ქუჩა 18/22, 0105, თბილისი, საქართველო
