უძრავ ქონებაში ინვესტირების ტრადიციული მეთოდები, რაც ძირითადად, აქტივის შეძენას, გარემონტებას, გადაყიდვას, გაქირავებას, მართვას გულისხმობს, მრავალი წელია პრაქტიკაში კარგად მუშაობს და ბევრმა ადამიანმა საკუთარი თავი სწორედ ამ საქმეში იპოვა, თუმცა ამის პარალელურად, თანამედროვე ტექნოლოგიურ რბოლაში ინვესტირების ალტერნატიული მექანიზმები მუდმივად ვითარდება და ბაზრებიც იცვლება.

რა შესაძლებლობებს ქმნიან და რისკებს შეიცავენ უძრავ ქონებაში ინვესტირების თანამედროვე ციფრული მექანიზმები, რას უნდა ამოწმებდეს ინვესტორი თანხის დაბანდებამდე და რამდენად მზად არის საქართველო ამ მიმართულების განვითარებისთვის – ამ თემებზე „კედარო ნიუსი“ ნიკოლოზ კანდელაკს ესაუბრა. მას ფინანსურ სფეროში 17 წელზე მეტი გამოცდილება აქვს, მათ შორის 7 წლიანი გამოცდილება საქართველოს ეროვნულ ბანკში, სადაც ქვეყნის კრიპტორეგულაციების შემუშავებაში მონაწილეობდა და ვირტუალური აქტივების მომსახურების პროვაიდერების (VASP-ების) რეგისტრაციის მიმართულებას ხელმძღვანელობდა.

რესპონდენტის შეფასებების გაცნობამდე, ჯერ მოკლედ განვმარტოთ, რას გულისხმობს უძრავ ქონებაში ინვესტირების თანამედროვე მექანიზმები და რა განსხვავებაა მათ შორის:

უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტი (REIT) – კომპანიაა, რომელიც შემოსავლის მომტან უძრავ ქონებას ფლობს ან აფინანსებს. ინვესტორი თავად ქონების შეძენის ნაცვლად REIT-ში წილს ან აქციას ყიდულობს და შემოსავალს დივიდენდების სახით იღებს.

ნაწილობრივი საკუთრება (Fractional Ownership) – ამ მოდელში ერთ უძრავ ქონებაში რამდენიმე ინვესტორი ფლობს წილს. ინვესტორი მთლიანი ობიექტის ნაცვლად მხოლოდ მის გარკვეულ წილს ყიდულობს და ქონებიდან მიღებული შემოსავალიდანაც შესაბამის წილს იღებს.

უძრავი ქონების ქრაუდფანდინგი (Real Estate Crowdfunding) – ონლაინ პლატფორმის საშუალებით ბევრი ადამიანი მცირე თანხებით ერთიანდება და ერთობლივად აფინანსებს უძრავი ქონების პროექტს. სანაცვლოდ ინვესტორმა შეიძლება დაბანდებული თანხის პროცენტი ან პროექტის მოგებიდან წილი მიიღოს.

ტოკენიზაცია – ამ დროს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული წილი ან სხვა უფლება ციფრული ტოკენის სახით არის წარმოდგენილი და იყიდება. თუმცა ტოკენის ყიდვა ყოველთვის არ ნიშნავს, რომ უშუალოდ ქონების თანამესაკუთრე ხდება (იხილეთ სტატია: ტოკენიზაცია – როგორია უძრავ ქონებაში ინვესტირების განსხვავებული ფორმა).

როგორც ნიკოლოზ კანდელაკი განმარტავს, „მოდელები პირველ რიგში უნდა გავმიჯნოთ არა ტექნოლოგიის, არამედ იმის მიხედვით, თუ რეალურად რას ყიდულობს ინვესტორი“.

„ძირითადი ფორმებია: უძრავი ქონების ან მისი მფლობელი კომპანიის წილი; პროექტის მიმართ სასესხო მოთხოვნა; უძრავი ქონების ფონდის ან REIT-ის ერთეული; და კონკრეტული ფართის ნაწილობრივი საკუთრება. ტოკენიზაცია და ქრაუდფანდინგი ძირითადად ამ უფლებების ციფრულად შეთავაზებისა და განაწილების გზებია. პრაქტიკაში ყველაზე მოქნილი მოდელი ხშირად არის უძრავი ქონების წილობრივი საკუთრება პირდაპირ ან სპეციალური კომპანიის, SPV-ის [რედ: Special Purpose Vehicle -სპეციალურად კონკრეტული უძრავი ქონების ან პროექტისთვის შექმნილი კომპანია, რომლის საშუალებითაც შეიძლება ქონების ფლობა, დაფინანსება ან მართვა] მეშვეობით“, – აცხადებს კანდელაკი.

– რა ძირითადი განსხვავებაა ამ მოდელებს შორის და რა უპირატესობები და რისკები ახასიათებს თითოეულ მათგანს?

მთავარი განსხვავება ინვესტორის უფლებებსა და შემოსავლის წყაროშია. წილის მფლობელი მონაწილეობს ქონების შემოსავალსა და ღირებულების ცვლილებაში; კრედიტორი იღებს პროცენტს, მაგრამ საკუთრებას არ ფლობს; ფონდის ერთეული კი დივერსიფიკაციასა და პროფესიულ მართვას იძლევა, თუმცა კონკრეტულ აქტივზე კონტროლი ნაკლებია. ციფრული ფორმის მთავარი უპირატესობაა დაბალი შესვლის ბარიერი, უფრო მარტივი გადაცემა და ინსტრუმენტის სხვა ფინანსურ სტრატეგიებში გამოყენების შესაძლებლობა. თუმცა ციფრული ფორმა ავტომატურად არც უსაფრთხოებას და არც ლიკვიდურობას ნიშნავს. ამისთვის საჭიროა გამართული სამართლებრივი სტრუქტურა და რეალური მეორადი ბაზარი.

– რამდენად მნიშვნელოვანია, რომელ ქვეყანაშია საინვესტიციო პლატფორმა და თავად პროექტი რეგულირებული? კონკრეტულად რას უნდა ამოწმებდეს ინვესტორი რეგულატორის რეესტრში?

ნებისმიერი ინვესტიცია შეიცავს რისკს. რეგულირება ამ რისკების შემცირებას, გამჭვირვალობასა და ინვესტორის დაცვას ემსახურება, მაგრამ მოგებას ან კაპიტალის უსაფრთხოებას არ უზრუნველყოფს. იურისდიქცია მნიშვნელოვანია, რადგან განსაზღვრავს ინვესტორის უფლებებს, ზედამხედველობასა და დავის გადაწყვეტის წესს. რეესტრში უნდა შემოწმდეს, ნამდვილად არის თუ არა კომპანია ლიცენზირებული, კონკრეტულად რა საქმიანობის უფლება აქვს და ხომ არ არსებობს მის მიმართ შეზღუდვა ან გაფრთხილება. პროდუქტების მრავალფეროვნების გამო უნივერსალური სია არ არსებობს; არაპროფესიონალმა ინვესტორმა, სასურველია, კვალიფიციური ფინანსური ან იურიდიული კონსულტაციაც მიიღოს.

– როგორ უნდა გადაამოწმოს ინვესტორმა კავშირი ბლოკჩეინზე არსებულ ტოკენსა და რეალურ შენობას შორის? რას ნიშნავს ტექნიკურად გამართული smart contract?

ტოკენსა და ქონებას შორის კავშირი ნათლად უნდა ჩანდეს საემისიო და იურიდიულ დოკუმენტაციაში: რომელი ქონება დგას მის უკან, ვინ არის მესაკუთრე და ინვესტორი იღებს საკუთრების წილს, ვალს თუ მხოლოდ შემოსავლის მოთხოვნის უფლებას. თუ ეს კავშირი პირდაპირ და გასაგებად არ არის აღწერილი, ასეთი ინსტრუმენტით დაინტერესება არ ღირს. ტექნიკურად გამართული smart contract [რედ: ბლოკჩეინზე მოქმედი ავტომატური პროგრამაა, რომელიც წინასწარ გაწერილი წესების მიხედვით ასრულებს ტრანზაქციებს ან სხვა მოქმედებებს] უნდა შეესაბამებოდეს აღიარებულ სტანდარტებს, სწორად ასახავდეს გამოშვების, გადაცემისა და გამოსყიდვის წესებს და გადიოდეს დამოუკიდებელ უსაფრთხოების აუდიტს.

– რას გულისხმობს უძრავი ქონებისა და კრიპტოინდუსტრიის კავშირი? მხოლოდ უძრავი ქონების ტოკენიზაციას, თუ ბევრად უფრო ფართო პროცესთან გვაქვს საქმე?

„კრიპტოინდუსტრია“ ძალიან ფართო ტერმინია. უძრავ ქონებაზე საუბრისას ხშირად საქმე გვაქვს არა სპეკულაციურ კრიპტოაქტივთან, არამედ ქონებასთან დაკავშირებული წილის, ვალის ან სხვა ფინანსური უფლების ციფრულ წარმომადგენლობასთან. ოდესღაც ფასიანი ქაღალდი ფიზიკური დოკუმენტი იყო, შემდეგ ჩანაწერი კომპიუტერულ რეესტრში, ახლა კი ჩანაწერი შეიძლება ბლოკჩეინზე გაკეთდეს. ეს ტექნოლოგია უნდა გვაძლევდეს უფლებების უფრო სწრაფად გადაცემისა და კაპიტალის უფრო მოქნილად და მრავალმხრივად მართვის შესაძლებლობას.

– რა განსხვავებაა ჩვეულებრივ კრიპტოაქტივში ინვესტირებასა და უძრავი ქონების ტოკენში ინვესტირებას შორის?

„ჩვეულებრივი კრიპტოაქტივი“ ზედმეტად ზოგადი ცნებაა და თავისთავად არ გვიჩვენებს, რას ფლობს ადამიანი. სწორად სტრუქტურირებული უძრავი ქონების ტოკენიზებული ერთეული კი შეიძლება წარმოადგენდეს ჩვეულებრივ წილს კონკრეტულ ქონებაში ან მის მფლობელ კომპანიაში. განსხვავება ისაა, რომ უფლება ელექტრონული ფორმით არის აღრიცხული. გადამწყვეტია არა სახელწოდება „ტოკენი“, არამედ მისი სამართლებრივი შინაარსი: ინვესტორმა უნდა იცოდეს, იღებს საკუთრებას, ვალს თუ მხოლოდ სახელშეკრულებო მოთხოვნას.

– რა ფორმით შეიძლება კრიპტოაქტივების გამოყენება უძრავი ქონების შეძენის, დაფინანსების ან საინვესტიციო პროექტებში მონაწილეობისას? საქართველოს კანონმდებლობით, ვირტუალური აქტივი არ წარმოადგენს გადახდის კანონიერ საშუალებას, გარდა გამონაკლისი შემთხვევებისა.

სტეიბლკოინი [რედ: კრიპტოაქტივია, რომლის ღირებულება ჩვეულებრივ მიბმულია შედარებით სტაბილურ აქტივზე, ყველაზე ხშირად აშშ დოლარზე] შეიძლება გამოყენებულ იქნეს როგორც ანგარიშსწორების ტექნიკური საშუალება, მიუხედავად იმისა, ინვესტორი ტოკენიზებულ თუ კლასიკურ წილს ყიდულობს. მსგავსი პრაქტიკა პირდაპირი უძრავი ქონების გარიგებებშიც გვხვდება. თუმცა ეს სტეიბლკოინს გადახდის კანონიერ საშუალებად არ აქცევს: გარიგება კვლავ უნდა აკმაყოფილებდეს საკუთრების რეგისტრაციის, თანხის წარმომავლობის, KYC/AML-ის, საგადასახადო და საბუღალტრო მოთხოვნებს. მთავარი კითხვაა, რა სამართლებრივ უფლებას იღებს ინვესტორი სანაცვლოდ და როგორ არის ეს უფლება გაფორმებული.

– რა შესაძლებლობები აქვს დღეს საქართველოს მოქალაქეს, რომელსაც საზღვარგარეთ უძრავ ქონებაში თანამედროვე ციფრული პლატფორმების საშუალებით ინვესტირება სურს? რამდენად ხელმისაწვდომია ასეთი შესაძლებლობები მცირე ინვესტორებისთვის და რომელი პლატფორმებია უფრო მოთხოვნადი?

საქართველოს მოქალაქისთვის საერთაშორისო პლატფორმების მნიშვნელოვანი ნაწილი ხელმისაწვდომია, თუმცა კონკრეტული პროდუქტის მიღება დამოკიდებულია რეზიდენტობაზე, იურისდიქციაზე, ინვესტორის სტატუსსა და KYC/AML მოთხოვნებზე [რედ: მომხმარებლის იდენტიფიცირებისა და თანხის წარმომავლობის შემოწმების წესები, რომლებიც ფულის გათეთრების პრევენციას ემსახურება]. ბაზარზე არის როგორც მცირე თანხით ხელმისაწვდომი პროდუქტები, ისე მხოლოდ პროფესიონალი ან აკრედიტებული ინვესტორებისთვის განკუთვნილი შეთავაზებები. არჩევანი უნდა დაეფუძნოს ინვესტორის რისკის აპეტიტს, ვადას, სასურველ შემოსავალსა და ლიკვიდურობის საჭიროებას. პლატფორმის პოპულარობა თავისთავად საკმარისი კრიტერიუმი არ არის.

– როგორი ვითარებაა დღეს საქართველოში უძრავი ქონების სფეროში თანამედროვე საინვესტიციო მოდელებისა და ციფრული მექანიზმების დანერგვის თვალსაზრისით?

საქართველოს კაპიტალის ბაზარი ეკონომიკის ზომასთან შედარებით ჯერ მცირეა, რასაც ბაზრის მოცულობა, დაბალი ლიკვიდურობა და საბანკო დაფინანსების დიდი როლი განაპირობებს. სწორედ ამიტომ ალტერნატიული კაპიტალის ბაზრის განვითარება მნიშვნელოვანი შესაძლებლობაა. უძრავი ქონება ერთ-ერთი ყველაზე საინტერესო კატეგორიაა: მასზე მოთხოვნა უკვე არსებობს, ხოლო ციფრულმა პლატფორმებმა და ნაწილობრივმა ინვესტირებამ შეიძლება გააფართოოს ინვესტორთა წრე და შექმნას დაფინანსების ახალი წყაროები.

– ოფიციალურ დონეზე რა ნაბიჯები გადაიდგა საქართველოში უძრავ ქონებაში ციფრული ინვესტირების განვითარების მიმართულებით და სად ვართ განვითარებულ ქვეყნებთან შედარებით?

საქართველოში ამ მიმართულების მიმართ ცნობიერება და ინტერესი მაღალია, თუმცა პრაქტიკული დანერგვისთვის ჯერ ბევრი სამუშაოა საჭირო. უძრავი ქონების მესაკუთრეებს, ფინანსური მომსახურების მიმწოდებლებსა და მარეგულირებელს ინტერესი აქვთ, მაგრამ მასშტაბური და გაზომვადი შედეგები ჯერ არ მიგვიღია. განვითარებულ ბაზრებთან შედარებით ადრეულ ეტაპზე ვართ: შემდეგი ნაბიჯია საინტერესო ინიციატივების სამართლებრივად გამართულ პროდუქტებად და რეალურ ემისიებად გარდაქმნა.

– შეიძლება თუ არა უძრავი ქონება გახდეს ერთ-ერთი მთავარი ხიდი ტრადიციულ ფინანსებსა და კრიპტოეკონომიკას შორის? თუ ასეა, რა უნდა შეიცვალოს რეგულაციაში და ბაზრის ინფრასტრუქტურაში, რომ ეს მიმართულება საქართველოში რეალურად განვითარდეს?

უძრავი ქონება საქართველოში და მსოფლიოში აქტივების ერთ-ერთი უდიდესი კატეგორიაა, ამიტომ ასეთი პოტენციალი ცალსახად არსებობს. საქართველოსთვის შესაძლებლობა განსაკუთრებით საინტერესოა უცხოელი ინვესტორების მაღალი მონაწილეობის ფონზე. განვითარებისთვის საჭიროა უძრავი ქონების მესაკუთრეების, ფინანსური და ტექნოლოგიური კომპანიებისა და მარეგულირებლის კოორდინირებული მუშაობა. პრაქტიკული ჩარჩო ბაზრის მონაწილეებმა უნდა შექმნან, მარეგულირებელმა კი ინვესტორთა დაცვის პარალელურად მის დანერგვას ხელი შეუწყოს. საქართველოს ჯერ შეუძლია მოწინავე პოზიციის დაკავება, თუმცა ეს შესაძლებლობის ფანჯარა სწრაფად იხურება.

– უფრო კონკრეტულად რომ განმარტოთ, რას გულისხმობთ შესაძლებლობების ფანჯრის სწრაფად დახურვაში?

ალტერნატიული კაპიტალის ბაზრისა და RWA [რედ: Real World Assets – რეალური აქტივები, მაგალითად უძრავი ქონება, რომელთან დაკავშირებული უფლებებიც ციფრულად, ხშირად ბლოკჩეინზე, შეიძლება იყოს წარმოდგენილი] მიმართულების განვითარება საინტერესო შესაძლებლობაა ნებისმიერი იურისდიქციისთვის, რადგან ეს ინსტრუმენტები კლასიკურ მოდელებთან შედარებით ბევრად უფრო მოქნილ და გლობალურ კაპიტალზე წვდომას ქმნის. სწორედ ამიტომ განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია first-mover advantage [რედ: უპირატესობა, რომელსაც ბაზარზე სხვებზე ადრე შესული მოთამაშე იღებს]. ბაზარი სწრაფად ვითარდება და არსებობს რეალური რისკი, რომ მნიშვნელოვანი ინფრასტრუქტურა, ემიტენტები და ინვესტორები რამდენიმე წამყვან იურისდიქციაში კონცენტრირდეს.

საქართველომ დაახლოებით ორი წლის წინ მნიშვნელოვანი საფუძველი შექმნა VASP კანონმდებლობის, ტოკენიზებული ფასიანი ქაღალდების მიმართ მიდგომისა და sandbox რეჟიმის დანერგვით [რედ: მარეგულირებლის ზედამხედველობით შექმნილი საცდელი გარემო, სადაც ახალი ფინანსური პროდუქტები და ტექნოლოგიები კონტროლირებად პირობებში იტესტება]. თუმცა დღეს ევროკავშირი, აშშ, შვეიცარია და სხვა იურისდიქციები უკვე უფრო მკაფიო და პრაქტიკულად გამოყენებად ჩარჩოებს ქმნიან რეგულირებული ემისიისა და დისტრიბუციისთვის. საქართველოში მოდელი თეორიულად შესაძლებელია, მაგრამ პრაქტიკული რეალიზაცია კვლავ რთულია, ამიტომ შესაძლებლობის ფანჯრის შესანარჩუნებლად საჭიროა ბაზრის მონაწილეებისა და მარეგულირებლის უფრო სწრაფი და კოორდინირებული მუშაობა, რათა ექსპერიმენტული ეტაპიდან რეალურ ემისიებსა და მასშტაბირებაზე გადავიდეთ.

– ხედავთ თუ არა პრაქტიკაში უცხოელი ინვესტორების ინტერესს საქართველოში მსგავსი თანამედროვე საინვესტიციო ინსტრუმენტების მიმართ და თუ არა, რა ფაქტორები აფერხებს?

ინტერესის ერთ-ერთ ინდიკატორად შეგვიძლია ტრადიციული უძრავი ქონების გაყიდვები გამოვიყენოთ: საქართველოში ახალი უძრავი ქონების მნიშვნელოვან ნაწილს უცხოელები ყიდულობენ. ამიტომ ლოგიკურია ვივარაუდოთ, რომ უფრო მარტივი, მცირე მოცულობით ხელმისაწვდომი და მოსახერხებელი პროდუქტი მოთხოვნადი იქნება. თუმცა ტოკენიზებული ემისიების საკმარისი პრეცედენტი ჯერ არ გვაქვს, ამიტომ რეალური მოთხოვნა მხოლოდ გაყიდვების შედეგებით გამოჩნდება. გადამწყვეტი იქნება სამართლებრივი სტრუქტურა, შემოსავლიანობა, ლიკვიდურობა და პლატფორმის მიმართ ნდობა.

– რას ურჩევდით ქართველ ინვესტორებს, განსაკუთრებით მათ, ვისაც შედარებით მცირე თანხით სურთ უძრავ ქონებაში თანამედროვე ციფრული მექანიზმებით ინვესტირება?

პროდუქტის ძებნამდე ინვესტორმა უნდა განსაზღვროს, რა რისკია მისთვის მისაღები, რა შემოსავალს ელოდება, რა ვადით აბანდებს თანხას და რამდენად სჭირდება ლიკვიდურობა. ამის შემდეგ უნდა შეარჩიოს შესაბამისი აქტივი. საინვესტიციო დოკუმენტაცია ამომწურავად უნდა აღწერდეს ქონებას, საკუთრების სტრუქტურას, რეგულირებას, შემოსავლის წყაროს, ხარჯებსა და ინვესტიციიდან გასვლის პირობებს. თუ არსებით საკითხზე პასუხი ბუნდოვანია ან კითხვის ნიშანი რჩება, უმჯობესია ინვესტორმა თავი შეიკავოს.

– ციფრული საინვესტიციო პლატფორმების ერთ-ერთ უპირატესობად მცირე თანხით ინვესტირების შესაძლებლობა სახელდება. ნიშნავს თუ არა მცირე საწყისი ინვესტიცია ავტომატურად ნაკლებ რისკს? როგორ უნდა განსაზღვროს ადამიანმა, დაახლოებით რა თანხით შეუძლია დაიწყოს ინვესტირება?

მცირე მინიმალური თანხა ამცირებს შესვლის ფინანსურ ბარიერს და ადამიანს აძლევს წვდომას ადრე მიუწვდომელ აქტივებზე მაგალითად, სასტუმროს ან სავაჭრო ცენტრის წილზე. თუმცა ეს თავად პროდუქტის რისკს ავტომატურად არ ამცირებს: ქონების გაუფასურების, ცუდი მართვისა და ლიკვიდურობის რისკები იგივე რჩება. დასაწყები თანხა უნდა განისაზღვროს ადამიანის ფინანსური მდგომარეობითა და ზარალის ატანის შესაძლებლობით; აუცილებელი ხარჯებისთვის ან მოკლევადიანი ვალდებულებებისთვის საჭირო თანხა ინვესტიციაში არ უნდა განთავსდეს.

– ტოკენიზაცია ხშირად წარმოჩენილია, როგორც ტექნოლოგია, რომელიც ადამიანურ რისკებს ამცირებს. თუმცა შემთხვევები აჩვენებს, რომ პროექტის წარმატება კვლავ დიდწილად დამოკიდებულია მენეჯმენტზე, ქონების მართვასა და რისკების სწორ შეფასებაზე. კომპანია RealToken-ის კრახის მიზეზად არა ციფრული პლატფორმის, არამედ ადამიანური მენეჯმენტის პრობლემა დასახელდა. რა დასკვნის გამოტანა შეიძლება ამ უახლესი შემთხვევიდან და როგორ შეიძლება მენეჯმენტთან დაკავშირებული რისკების შემცირება?

ტოკენიზაცია პროცესს უფრო ეფექტიანს ხდის, რადგან ამცირებს შუამავლებს და გარკვეულ ოპერაციებს ავტომატურად ასრულებს. მაგრამ smart contract ვერ მართავს შენობას, ვერ ჩაატარებს რემონტს და ვერ დაგეგმავს გადასახადებს. ნებისმიერი ინვესტიცია შეიცავს კონტრაგენტისა და მენეჯმენტის რისკს; ტოკენიზაციამ შეიძლება ის შეამციროს, მაგრამ ვერ გააქროს. ინვესტორმა უნდა გადაამოწმოს მმართველის გამოცდილება, ხარჯების რეალისტურობა, სარეზერვო ფონდი, ანგარიშგება და მენეჯერის შეცვლის მექანიზმი. მთავარი დასკვნაა: ტექნოლოგია პროცესს აუმჯობესებს, მაგრამ სუსტ მენეჯმენტს ვერ ანაცვლებს.

ავტორი: ლიკა კასრაძე

თუ გსურთ საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტირება, „კედარო ჯგუფი“ მზად არის გაგიწიოთ კონსულტაცია:
მოგვწერეთ: Email – Kedarogroup@gmail.com
დაგვირეკეთ: +995 593618181
ან გვესტუმრეთ: გ.ათონელის ქუჩა 18/22, 0105, თბილისი, საქართველო