როცა საქმე უძრავ ქონებას ეხება, მხოლოდ ის არ არის მნიშვნელოვანი, თუ ვის სახელზეა ის რეგისტრირებული, არამედ ზოგჯერ გადამწყვეტია, ვინ აკონტროლებს მას ყოველდღიურ ცხოვრებაში.

ასევე ისმის კითხვა – ვის ეკუთვნის მიწა: მაცხოვრებლებს, სახელმწიფოს თუ ბიზნესმენებს? მსოფლიო სასამართლო პრაქტიკა აჩვენებს, რომ უძრავი ქონება ინტერესებისა და ძალაუფლების გადაკვეთის წერტილია, სადაც ერთი შეხედვით უბრალო დავამაც კი, შესაძლოა, საერთაშორისო სასამართლომდე მიაღწიოს.

ამ სტატიაში სწორედ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ უცნაურ დავებს განვიხილავთ, რომლებიც თავისი მნიშვნელობით კონკრეტული საქმის ჩარჩოებს გასცდნენ და კანონმდებლობის ცვლილება გამოიწვიეს.

სახლი მოჩვენებებით

„სტამბოვსკი აკლის წინააღმდეგ“ ერთ-ერთი ცნობილი საქმეა, რომელსაც აშშ-ში სამართლის ფაკულტეტებზე ასწავლიან და უძრავი ქონების დავების შესახებ სახელმძღვანელოებში მაგალითად მოჰყავთ.

თქვენ რა რეაქცია გექნებოდათ, თუკი სახლის შესაძენად თანხის ნაწილს გადაიხდიდით და შემდგომ აღმოაჩენდით, რომ მასში „მოჩვენებები ბინადრობენ“?

ასეთი ამბავი ნიუ იორკის შტატში, ნაიაკის დასახლებაში მოხდა. სამ სართულიან, ვიქტორიანული სტილის სახლში ჰელენ აკლი ოჯახთან ერთად ცხოვრობდა. ქალი აცხადებდა, რომ მის სახლში მოჩვენებები ცხოვრობდნენ. ჰელენ აკლიმ ადგილობრივ გაზეთებში არაერთი სტატია გამოაქვეყნა ამ თემაზე. ის ჰყვებოდა, თუ როგორ აღვიძებდა დილაობით მის გოგონას სკოლისთვის „კეთილი მოჩვენება“, საჩუქრად მონეტები მოჰქონდა და რემონტისას კედლების ფერის შერჩევაშიც კი დაეხმარა. სახლს დამთვალიერებლებიც კი სტუმრობდნენ.

1989 წელს ჰელენ აკლიმ სახლის გაყიდვა გადაწყვიტა და საქმე საბროკერო კომპანია Ellis Realty-ის მიანდო. მალე გამოჩნდა მსურველი – ჯეფრი სტამბოვსკი ქალაქ ნიუ იორკიდან. მან კონტრაქტით გათვალისწინებული თანხის – $650,000 დოლარის პირველი ნაწილი – $32,500 გადაიხადა. თუმცა კონტრაქტის ძალაში შესვლიდან ერთ კვირაში განაცხადა, რომ მოჩვენებების შესახებ შეიტყო და თანხას აღარ გადაიხდიდა.

საქმე სასამართლოში გაგრძელდა. როგორც სახლის მფლობელი, ისე შუამავალი კომპანია ირწმუნებოდნენ, რომ კლიენტს მოჩვენებების შესახებ თავიდანვე აცნობეს, თუმცა მას სახლის შეძენა არ გადაუფიქრებია და ამ თემაზე ხუმრობდა კიდეც. ჯეფრი სტამბოვსკი კი ირწმუნებოდა, რომ მოჩვენებების შესახებ არაფერი იცოდა.

თავდაპირველად სასამართლომ მფლობელს დაუჭირა მხარი, რადგან კანონმდებლობის თანახმად, კლიენტს წინასწარ უნდა შეემოწმებინა სახლის მდგომარეობა. სტამბოვსკიმ ეს გადაწყვეტილება ზედა ინსტანციაში გაასაჩივრა და საქმე მოიგო.
მოსამართლემ განაცხადა, რომ ეს გადაწყვეტილება სტამბოვსკის სასარგებლოდ სამართლიანობის პრინციპიდან გამომდინარე მიიღო, რადგან მეპატრონეს კლიენტისთვის მოჩვენებების შესახებ თქმა დაავიწყდა, როცა ამაზე საჯარო სტატიებს წერდა. ასევე, მომავალში ცნობისმოყვარე დამთვალიერებლები ახალი მფლობელის პირად სივრცეს დაარღვევდნენ და ქონების ფასიც დაიკლებდა. საბოლოოდ, ჰელენ აკლიმ სტამბოვსკის თანხა დაუბრუნა.

ეს საქმე აშშ-ის სასამართლო პრაქტიკაში მნიშვნელოვან პრეცედენტად იქცა, რადგან მან გავლენა მოახდინა შემდგომ რეგულაციებზე და შტატებმა უფრო მკაფიოდ განსაზღვრეს, რა ინფორმაცია უნდა მიეწოდოს მყიდველს სახლის შეძენამდე.

ალბათ, გაინტერესებთ, შემდგომ სახლს რა ბედი ეწია. ის 1991 წელს მაინც გაიყიდა. სახლმა რამდენიმე მფლობელი გამოიცვალა, მათ შორის ცნობილი ადამიანები, თუმცა მოჩვენებებზე საჯაროდ აღარავის უსაუბრია. ბოლოჯერ სახლი 2021 წელს $1,795,000 დოლარად გაიყიდა.

უნებართვოდ სხვისი ქონების დაუფლება

ზოგადად, მესაკუთრეს შეუძლია საკუთრების უფლება მის ქონებაში შეჭრილი პირის გამოძევების გზით აღიდგინოს, თუმცა არიან ქვეყნები, სადაც საქმე ცოტა სხვანაირად არის.

მაგალითად, ბრიტანეთში, თუკი პირი სხვის ნაკვეთს ან სახლს 10 წლის განმავლობაში უნებართვოდ დაიკავებდა და მფლობელი ამ ხნის განმავლობაში არაფერს მოიმოქმედებდა, მას ქონების დამტკიცება შეეძლო. ამას Adverse possession ჰქვია.

ასეთი სადავო საქმეა – „შპს JA Pye გრეჰემის წინააღმდეგ“, რომელიც სტრასბურგის სასამართლომდეც კი მივიდა.

ინგლისში, კომპანია JA Pye (Oxford) მიწის დიდ ნაკვეთს ფლობდა. 1982 წელს გრეჰემების ოჯახმა იქ მდებარე ფერმა იყიდა და მეზობელი მიწაც იჯარით აიღო. თავდაპირველად ისინი კანონიერად ამუშავებდნენ მიწას, თუმცა შემდგომ იჯარის ხელშეკრულებას ვადა გაუვიდა. მიწის მფლობელმა იჯარის გაგრძელებაზე უარი თქვა, რადგან მომავალში ნაკვეთის სხვა მხრივ განვითარებას გეგმავდა და გრეჰემებს ტერიტორიის დატოვება მოსთხოვა, თუმცა არაფერი მოუმოქმედებია.

წლების განმავლობაში მიწას გრეჰემები ამუშავებდნენ, აკონტროლებდნენ, შემოღობეს კიდეც. ისინი მფლობელთან ახალი შეთანხმების გაფორმებას ცდილობდნენ, მაგრამ უშედეგოდ. 12 წლის შემდეგ გრეჰემებმა მიწის დაკანონება მოითხოვეს. თავის მხრივ მფლობელმაც იჩივლა მის დასაბრუნებლად.

საბოლოოდ, სასამართლომ დაადგინა, რომ გრეჰემებმა მიწა adverse possession-ის პრინციპით მოიპოვეს. მოსამართლეების შეფასებით, ისინი რეალურად ფლობდნენ და აკონტროლებდნენ მიწას, როგორც საკუთრებას. სააპელაციო სასამართლომ პირველი ინსტანციის გადაწყვეტილება გააუქმა, მაგრამ მოდავეები არ გაჩერდნენ და ბრიტანეთის უმაღლეს სასამართლოს მიმართეს, რომელმაც გრეჰემებს საკუთრების უფლება საბოლოოდ მიანიჭა.

საქმე მოგვიანებით ადამიანის უფლებათა ევროპულმა სასამართლომ განიხილა. კომპანია JA Pye (Oxford) Ltd ამტკიცებდა, რომ მიწაზე საკუთრების დაკარგვა არღვევდა ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის ერთ-ერთ ძირითად პრინციპს – საკუთრებით სარგებლობის უფლებას. თუმცა სტრასბურგის სასამართლომაც დაამტკიცა, რომ ბრიტანული სასამართლოს გადაწყვეტილება ადამიანის უფლებათა ევროპულ კონვენციას არ არღვევდა.

ამ და სხვა საქმეების გამო დიდ ბრიტანეთში 2002 წელს მიწის დარეგისტრირების შესახებ ახალი კანონი მიიღეს – adverse possession-ის საფუძველზე საკუთრების მოთხოვნის მსურველმა მიწის რეგისტრაციისთვის ოფიციალურად შესაბამის უწყებას უნდა მიმართოს. მისგან შეტყობინება ავტომატურად ეგზავნება პირველ მესაკუთრეს და მას ქონების საბოლოოდ დაკარგვამდე მოქმედების დრო აქვს.

უარი სახლის დათმობაზე

ალბათ, გინახავთ Pixar-ის ცნობილი ანიმაცია THE UP („მაღლა“), სადაც მოგზაურობაზე მეოცნებე მოხუცი კარლი მშენებლობებით გარშემორტყმულ მეგაპოლისში თავის პატარა სახლს არ ტოვებს და მასთან ერთად ცაში აფრინდება.

რეალობაშიც არის არაერთი ისტორია, როდესაც, მესაკუთრეებმა სახლის გაყიდვაზე მტკიცე უარი თქვეს მაშინ, როცა მანჰეტენზე უზარმაზარი კომერციული ცენტრები შენდებოდა და დეველოპერები მთელ კვარტლებს ყიდულობდნენ.

კომპანიებმა მიწების ფარულად შესყიდვა დაიწყეს. ასევე იყენებდნენ შუამავლებს, რომ მეპატრონეებს რეალური მყიდველის შესახებ არ გაეგო. ზოგჯერ მესაკუთრეებს დიდ თანხებს სთავაზობდნენ. თუმცა პატარა, ზოგჯერ ნახევრად დანგრეული შენობები, უზარმაზარ ცათამბჯენებს შორის მაინც შემორჩა, რაც კორპორაციულ იმპერიებთან ერთი ადამიანის ბრძოლის ერთგვარ კულტურულ სიმბოლოდ იქცა. მაგალითად ედიტ მაკფილდის ცნობილი სახლი.

ასეთ დროს უძრავი ქონების სფეროში გამოიყენება ტერმინი – Holdout Property, როდესაც ერთი ან რამდენიმე მესაკუთრე დეველოპერული ან ინფრასტრუქტურული პროექტის გამო უარს ამბობს ქონების გაყიდვაზე. სახელმწიფოს შეუძლია მიმართოს ექსპროპრიაციას (eminent domain) – საზოგადოებრივი საჭიროებებისთვის, კომპენსაციის სანაცვლოდ, კერძო ქონების იძულებითი წესით ჩამორთმევას.

თუმცა, საინტერესოა, რა ხდება მაშინ, როცა ქალაქის ხელისუფლებას ტერიტორიის გადაცემა უნდა კერძო დეველოპერისთვის, რომელიც კომერციული ობიექტების აშენებას გეგმავს. სწორედ ასეთია აშშ-ის უზენაესი სასამართლოს ისტორიაში ერთ-ერთი ყველაზე საკამათო საქმე „კელოუ ქალაქ ნიუ ლონდონის წინააღმდეგ“.

სიუზეტ კელოუმ კონექტიკუტის შტატის ქალაქ ნიუ-ლონდონში სახლი 1997 წელს შეიძინა, 2000 წელს კი იქ ქალაქის ხელისუფლებამ ახალი მსხვილი დეველოპერული პროექტის მშენებლობა დაამტკიცა. ტერიტორიაზე 115-მდე მოსახლე ცხოვრობდა. მათი უმეტესობა ქონების გაყიდვას დათანხმდა, თუმცა 9-მ უარი განაცხადა, მათ შორის სიუზეტ კელოუმ.

ზოგადად აშშ-ში არ არსებობს კანონი, რომელიც მესაკუთრეს ქონების გაყიდვას ავალდებულებს, როცა სამეზობლოს უმრავლესობა ამაზე თანხმდება. თანაც, აშშ-ში კერძო საკუთრების უფლება კონსტიტუციით არის გარანტირებული.

ქალაქის ხელისუფლებამ ექსპროპრიაციის მეთოდს მიმართა. საპასუხოდ კი მოსახლეებმა სასამართლოში ქონების ჩამორთმევის შეჩერება მოითხოვეს. საქმეში დაისვა კითხვა: ეკონომიკური განვითარება ითვლება თუ არა „საჯარო ინტერესად“?

2004 წელს ადგილობრივმა სასამართლომ დავა ქალაქის მმართველობის სასარგებლოდ გადაწყვიტა, რაც სიუზეტ კელოუმ და სხვა მეპატრონეებმა 2005 წელს აშშ-ის უზენაეს სასამართლოში გაასაჩივრეს. თუმცა, ამჯერადაც მხარი სასამართლომ ქალაქის მთავრობას დაუჭირა. სასამართლომ დაადგინა, რომ ხელისუფლებას შეუძლია კერძო საკუთრების ჩამორთმევა ეკონომიკური განვითარების პროექტისთვის, თუ ეს „საჯარო ინტერესს“ ემსახურება.

გადაწყვეტილებამ დიდი კრიტიკა დაიმსახურა, რადგან აღმოჩნდა, რომ სახელმწიფოს შეუძლია სახლი წაგართვას და კერძო კომპანიას გადასცეს.

მართალია სიუზეტ კელოუმ პროცესი წააგო, მაგრამ ეს საქმე სხვებისთვისაც იმდენად მტკივნეული აღმოჩნდა, რომ ბევრმა შტატმა ექსპროპრიაციაზე ახალი შეზღუდვები გამოსცა. შედეგად, სახელმწიფოს დეველოპერებისთვის გადასაცემად კერძო ქონების ჩამორთმევა გაურთულდა, მესაკუთრეების უფლებები კი გაძლიერდა.

მთავარი ფოტო შექმნილია ხელოვნური ინტელექტის მიერ.

ავტორი: ლიკა კასრაძე

თუ გსურთ საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტირება, „კედარო ჯგუფი“ მზად არის გაგიწიოთ კონსულტაცია:
– მოგვწერეთ: Email – Kedarogroup@gmail.com
– დაგვირეკეთ: +995 593618181
– ან გვესტუმრეთ: გ.ათონელის ქუჩა 18/22, 0105, თბილისი, საქართველო.