სახლი ყველას სჭირდება – ადამიანის არსებობისთვის აუცილებელი საჭიროებების ჩამონათვალში თავშესაფარი, ანუ სახლი, ერთ-ერთ წამყვან ადგილს იკავებს ჰაერის, წყლის, საკვების და უსაფრთხოების შემდეგ. თუმცა საკუთარი თავშესაფარი დღევანდელ სამყაროში ერთ-ერთი ძვირი სიამოვნებაც არის.
საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასი წლიდან წლამდე იზრდება. მაგალითად თბილისში, მისმა ღირებულებამ 2020 წელთან შედარებით 62%-ით იმატა. ევროპაში კი საცხოვრებელი უძრავი ქონების წლიური ზრდა 5%-ს აჭარბებს.
მეორე მხრივ, ისიც რეალობაა, რომ ადამიანების შემოსავალი პროპორციულად არ იზრდება.
ისმის კითხვები: მაშინ რატომ იზრდება საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასი, როცა მოსახლეობა არ მდიდრდება? ანდა გლობალური კრიზისების ფონზე რატომ არ იაფდება უძრავი ქონება?
ამ კითხვებზე მარტივად ვერ ვუპასუხებთ, რადგან ფასების დინამიკა რამდენიმე ფაქტორზეა დამოკიდებული. ვიდრე ამ ფაქტორებს განვიხილავთ, თვალი გადავავლოთ მსოფლიოში ვის როგორ მიუწვდება ხელი საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეძენაზე.
საცხოვრებელი ქონების ფასისა და ოჯახის საერთო შემოსავლის თანაფარდობა – House-price-to-income ratio საერთაშორისო ტერმინია, რომელიც უძრავ ქონებაზე ხელმისაწვდომობას ადგენს. იგი სახლის მედიანური ფასის შინამეურნეობის წლიურ მედიანურ შემოსავალზე გაყოფით გამოითვლება. უფრო მარტივად რომ ვთქვათ – ის პასუხობს კითხვას: რამდენი წელი დასჭირდება ადამიანს თავისი შემოავლით ბინის შესაძენად?
მაგალითად, თუ ოჯახის საშუალო წლიური შემოსავალი $10,000 დოლარია, ბინის საშუალო ფასი კი – $100,000 დოლარი, მაშინ House-price-to-income ratio უდრის 10-ს. რაც უფრო მაღალია ეს ინდექსი, მით უფრო რთულია ადგილობრივი მაცხოვრებლისთვის ბინის შეძენა. თუ ინდექსი 3-5-ის ფარგლებშია, ითვლება, რომ საცხოვრებელი ხელმისაწვდომია, თუ 5-10-ის ფარგლებში – ძვირია, ხოლო 10 და მეტის შემთხვევაში ადგილობრივი მოსახლეობისთვის ფასი ძალიან მაღალია და კრიზისზე მიანიშნებს.
საერთაშორისო პლატფორმაზე Numbeo-ს მიხედვით, საცხოვრებლის ფასისა და შემოსავლის თანაფარდობა საქართველოში – 12.29-ია, თბილისში დაახლოებით 15.3-ს შეადგენს, ბათუმში – 11.2-ს, ხოლო ქუთაისში – 9.4-ს. შედარებისთვის, ნიუ იორკში 13.23-ია, ლონდონში 14.69, ბერლინში 9.72.
ამავე გვერდის მონაცემების თანახმად, საქართველოში იპოთეკური სესხის ტვირთი საშუალო შემოსავალს 168%-ით აღემატება, რაც ნიშნავს, რომ საცხოვრებლის შეძენა სესხის მეშვეობით მოსახლეობის დიდი ნაწილისთვის მიუწვდომელია, თუ დამატებითი სახსრები არ მოიშველია.
გლობალურ ჭრილში ყველაზე მაღალი Price-to-Income ინდექსი არის: ლაგოსში (ნიგერია) – 102.5, კოლომბოში (შრი-ლანკა) 49.5-ს და ჰანოიში (ვიეტნამი) – 39.6. მსოფლიოში ყველაზე დაბალი ინდექსი აშშ-ს ქალაქებშია, მაგალითად სენტ-ლუისში ინდექსი მხოლოდ 2.0-ს შეადგენს.
შედარებისთვის, მეზობელ ქვეყნებსაც რომ გადავხედოთ, ერევანში – 17.9-ია, ბაქოში – 16.5, სტამბოლში – 10.1, ხოლო მოსკოვში – 21.2.
ევროპის მასშტაბით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობის მხრივ ყველაზე მაღალი მაჩვენებლები შემდეგ ქალაქებში ფიქსირდება: ლისაბონი (პორტუგალია) – 19.2, ტირანა (ალბანეთი) – 18.8, პრაღა (ჩეხეთი) – 18.6, მილანი (იტალია) – 18.2 და სპლიტი (ხორვატია) – 18.1. აღნიშნული მაჩვენებლები მიუთითებს, რომ ამ ქალაქებში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასი მოსახლეობის შემოსავალს თითქმის 18–19-ჯერ აღემატება. ყველაზე დაბალი Price-to-Income Ratio დაფიქსირდა გლაზგოში (დიდი ბრიტანეთი) – 5.0, ლივერპულში (დიდი ბრიტანეთი) – 4.8, ტარაგონაში (ესპანეთი) – 4.7, კორკში (ირლანდია) – 4.6 და აბერდინში (დიდი ბრიტანეთი) – 4.0.
ახლა დავუბრუნდეთ ძირითად მიზეზებს, რაც საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასის მატებაზე მოქმედებს.
პირველ რიგში ეს არის მაღალი მოთხოვნა. ევროპის სამხრეთ ნაწილში, განსაკუთრებით სანაპირო ზოლის მქონე ქვეყნებში, როგორებიცაა ესპანეთი, პორტუგალია, ხორვატია, ფასებს უცხოელების მხრიდან დიდი დაინტერესება ზრდის.
დედაქალაქებში, მეგაპოლისებში, კურორტებზე უცხოელები ბინებს ტურისტებზე მოკლევადიანი გაქირავების მიზნით ყიდულობენ, რაც დამატებით მოთხოვნას ქმნის.
ევროპაში, როგორც ევროკომისია განმარტავს, ფასებზე მუდმივ ზეწოლას ახალი მშენებლობების არასაკმარისი რაოდენობა, მშენებლობის ხარჯები, სამუშაო ძალის სიმცირე, მიწის სიძვირე და ხანგრძლივი ადმინისტრაციული პროცედურები იწვევს.
სამშენებლო მასალების გაძვირებაც ხშირად ერთ-ერთ ფაქტორად სახელდება.
ცენტრალურ და აღმოსავლეთ ევროპაში, საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდა დიდწილად დაკავშირებულია ეკონომიკური ზრდის მაღალი ტემპებთან, ინფრასტრუქტურულ ინვესტიციებთან და კაპიტალის აქტიურ შედინებასთან.
გარდა ამისა, ფასებზე მნიშვნელოვნად მოქმედებს გლობალური და უცხოური კაპიტალი. როგორც ვიცით, უძრავი ქონების ბაზარი მხოლოდ ადგილობრივი მყიდველით არ შემოიფარგლება. მაღალი კლასის დეველოპერული პროექტები ხშირად საერთაშორისო ინვესტორებს იზიდავს. შესაბამისად, მათთვის განსაზღვრული ფასი ადგილობრივი მაცხოვრებლის შემოსავალთან ახლოსაც არ დგას.
კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ფაქტორი, რაც უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას ზრდის, ამ სფეროში საიმედო კაპიტალდაბანდებაა. ადამიანთა უმეტესობა მას ეკონომიკური გაურკვევლობის, ინფლაციისა და ფინანსური რყევების პირობებში, ინვესტირების შედარებით მყარ საშუალებად განიხილავს. სწორედ ამიტომ ხდება ხოლმე, რომ გლობალური კრიზისების დროს მოთხოვნა კი არ მცირდება, პირიქით ზოგჯერ იზრდება. ეს კი პასუხობს დასაწყისში დასმულ კითხვას, თუ რატომ არ იაფდება უძრავი ქონება კრიზისების დროს.
აქვე ვახსენოთ ომის ფაქტორიც – გვახსოვს, რაც მოხდა საქართველოში 2022 წელს რუსეთ-უკრაინის კონფლიქტის დაწყებიდან მალევე მაღალმა მიგრაციამ მომენტალურად გაიზარდა მოთხოვნა, შესაბამისად გაძვირდა როგორც ბინების გასაყიდი ფასი, ისე – ქირა.
ზოგადად, ომებისა და კრიზისების დროს გლობალური კაპიტალი უფრო უსაფრთხო რეგიონებისკენ გადაადგილდება, რაც ადგილობრივ ბაზრებზე დამატებით ზეწოლას ქმნის.
საბოლოოდ, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ უძრავი ქონების ბაზარს უკვე დიდი ხანია მხოლოდ ადგილობრივი მყიდველი აღარ ამოძრავებს. ფასებს, ოჯახის საშუალო შემოსავალზე მეტად, გლობალური მოთხოვნა, ინვესტიციები და კაპიტალის მოძრაობა განსაზღვრავს. ამიტომაც ვხედავთ, რომ სახლები ძვირდება მაშინაც კი, როცა ადამიანები არ მდიდრდებიან და არ იაფდება მაშინაც, როცა გლობალური კრიზისია. შედეგად, საცხოვრებელი უძრავი ქონება სულ უფრო და უფრო საინვესტიციო აქტივად ყალიბდება, რაც მომავალში ხელმისაწვდომობის პრობლემას სავარაუდოდ, კიდევ უფრო გაამძაფრებს.
ავტორი: ლიკა კასრაძე
თუ გსურთ საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტირება, „კედარო ჯგუფი“ მზად არის გაგიწიოთ კონსულტაცია:
– მოგვწერეთ: Email – Kedarogroup@gmail.com
– დაგვირეკეთ: +995 593618181
– ან გვესტუმრეთ: გ.ათონელის ქუჩა 18/22, 0105, თბილისი, საქართველო.
