უძრავი ქონების მართვა არ არის მარტივი საქმე. ის საუკუნეების განმავლობაში აგროვებდა გამოცდილებას და იცვლიდა ფორმებს.

ამ სფეროში მომუშავე ადამიანს, რომელსაც საზოგადოება საკუთარ დანაზოგს, გეგმებს, თავშესაფარს, მომავალს, იმედს, ფინანსებს ანდობს, მრავალმხრივი  ცოდნა, გამოცდილება, სიფრთხილე, პასუხისმგებლობა და წინდახედულება სჭირდება.

ეს კომპლექსურობა სწორად შეაფასეს ქვეყნებში, სადაც უძრავი ქონება ფუნდამენტურად არის დაცული. შესაბამისად, იფიქრეს მის დარეგულირებასა და რისკების შემცირებაზე. ქვემოთ აშშ-ის, გერმანიის, საფრანგეთის, გაერთიანებული სამეფოს მაგალითებია განხილული და რეგულირების შემდეგი მოდელებია წარმოდგენილი – ა) აგენტს ლიცენზირებას ავალდებულებს სახელმწიფო, პლუს არსებობს ძლიერი თვითრეგულირების მექანიზმი; ბ) საქმიანობის დასაწყებად რეგისტრაცია და ლიცენზიის მოპოვებაა საჭირო; გ) საქმიანობას დაიწყებ ლიცენზიის გარეშე, თუმცა სახელმწიფოს იმდენად მძლავრად აქვს კლიენტის უფლებები დაცული, რომ აგენტი იძულებულია კანონის მოთხოვნების დაცვით იმუშაოს. აქედან რომელი მოდელი მუშაობს საქართველოში? არცერთი!

სანამ უშუალოდ რეგულაციების სახეებს განვიხილავთ, მოდი, გადავხედოთ, რა პროცესების ფონზე მოხდა უძრავი ქონების აგენტის საქმიანობის ფორმირება და როგორ მივიდა მსოფლიო ამ სფეროს რეგულირებამდე.

ისტორია

უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ გარიგებებში შუამავლის კონცეფცია მსოფლიოში ათასწლეულების განმავლობაში არსებობდა. მაგალითად პირველი ნიშნები იკვეთება ანტიკური რომის, საბერძნეთის, მესოპოტამიის შესახებ ჩანაწერებში. მაგალითად ძველ მესოპოტამიასა და ეგვიპტეში (დაახლ. ძვ. წ. 2000 წელი) თიხის ფირფიტებზე აღბეჭდილია მიწის გადაცემის, მოწმეების, ჰონორარებისა და შუამავლობის მონაცემები. ცხადია, ისინი არ იყვნენ „აგენტები“ თანამედროვე გაგებით, მაგრამ გარიგებებში ხელშემწყობი პირები უკვე გამოიკვეთნენ.

ძველ საბერძნეთში ათენში, მიწის გადაცემა საჯარო ჩანაწერებისა და მოწმეების მეშვეობით ხდებოდა, არაფორმალური შუამავლები კი ეხმარებოდნენ უცხოელ მყიდველებს, რომლებსაც ადგილობრივი სტატუსი არ გააჩნდათ. ანტიკურ რომში უკვე არსებობდა კერძო საკუთრების კანონი, წერილობითი კონტრაქტები და ამ სფეროში სპეციალიზებული შუამავლები.

შუა საუკუნეების ევროპაში მამულის მმართველები, განმკარგულებლები უძღვებოდნენ მდიდარი ფენის უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ საკითხებს, აგროვებდნენ იჯარას, აწარმოებდნენ ჩანაწერებს, რამაც რეალურად საფუძველი დაუდო პროფესიას.

1700-იანი წლების ბოლოსთვის „სახლის აგენტები“, „მიწის აგენტები“ და „აუქციონერები“ რეგულარულად საქმიანობდნენ – ისინი სხვების სახელით, საკომისიოს სანაცვლოდ მოქმედებენ. თუმცა გახშირდა საჩივრები თაღლითობის, დეზინფორმაციისა და ინტერესთა კონფლიქტის თაობაზე. ეს პირველი გარდამტეხი მომენტია, როდესაც საზოგადოებამ დასვა კითხვა – ვინ აკონტროლებს შუამავლებს, რომლებიც მათ ქონებასა და ფულს მართავენ?

ინგლისში (მე-18 და მე-19 საუკუნეები), თანამედროვე აგენტების წინამორბედები იყვნენ „ქონების აგენტები“, რომლებიც ქონებას მართავდნენ  და არისტოკრატებს მიწის გაყიდვაში ეხმარებოდნენ. უძრავი ქონების სააგენტოს მომსახურების შესახებ ერთ-ერთი პირველი საგაზეთო რეკლამა ჩესტერტონებმა გაზეთ The London Courier-ში 1807 წელს განათავსეს.

პროფესია, როგორსაც დღეს ვიცნობთ, ინდუსტრიული რევოლუციისა და შემდგომი ურბანიზაციის შედეგად ჩამოყალიბდა მაშინ, როცა საცხოვრებელ სახლებზე და პროფესიონალ შუამავლებზე მოთხოვნა გაიზარდა. უძრავი ქონების აგენტი პროფესიონალიზებულ სფეროდ მე-19 საუკუნის ბოლოს და მე-20 საუკუნის დასაწყისში ფორმირდა.

1908 წელს გარდამტეხი ეტაპი დადგა, როცა შეერთებულ შტატებში უძრავი ქონების ასოციაცია the National Association of Real Estate Exchanges (მოგვიანებით რეალტორთა ეროვნული ასოციაცია, ანუ NAR) დაარსდა. ამ ორგანიზაციის მიზანი იყო პროფესიის სტანდარტიზაცია და ეთიკის კოდექსის დამკვიდრება, რაც მის ფორმალიზებას შეუწყობდა ხელს. ამავე ორგანიზაციამ 1913 წელს პირველი ეთიკის კოდექსი მიიღო, პროფესიის იმიჯის ამაღლების მიზნით. მასში ხაზი გაესვა კლიენტების დაცვის, კომპეტენციისა და კოლეგიალობის პრინციპებს. დაიგმო თაღლითური მიდგომა.

1919 წლიდან აშშ-ში ფართოდ დაიწყო ფორმალური ლიცენზირების მოთხოვნების დანერგვა, რამაც უკან მოიტოვა „ველური დასავლეთის“ ეპოქა, სადაც ნებისმიერს შეეძლო ბროკერის როლის მორგება. 1910–1930 წლებში ეთიკის კოდექსები აშშ-ის ქალაქებში გავრცელდა, რეალტორი უკვე ხდება დაცული პროფესია და მისი წევრობა მოითხოვს ეთიკური ნორმების დაცვას.

მიუხედავად ამისა, აღსრულების გარეშე ეთიკა არასაკმარისი იყო, მომხმარებლები კვლავ ფინანსური ზიანის წინაშე იდგნენ და სასამართლოს პასუხისმგებლობის მკაფიო სტანდარტები დასჭირდა. სწორედ ამიტომ, 1920-1950-იანი წლებიში ლიცენზირების კანონების ფორმები გამოიკვეთა. შტატებში დაიწყეს სავალდებულო ლიცენზირების შემოღება. მოთხოვნები მოიცავს: გამოცდებს, მინიმალურ განათლებას, სამართლებრივ ანგარიშვალდებულებას. ეთიკის კოდექსები კი კვლავ პროფესიული ასოციაციების მიერ სრულდება. შედეგად აშშ-ში მოქმედებს ორმაგი სისტემა: სახელმწიფო სამართალი + პროფესიული ეთიკა.

რეგულირების სხვა მოდელი

ახლა გადავხედოთ უძრავი ქონების აგენტის საქმიანობის რეგულირების სხვა სისტემებს. საფრანგეთი 1970 წელს მიღებული კანონის (Loi Hoguet) მეშვეობით  არეგულირებს უძრავი ქონების საქმიანობას, ადგენს სამართლებრივ ჩარჩოებს აგენტებისთვის, ქონების მენეჯერებისთვის და მასთან დაკავშირებული ტრანზაქციებისთვის. კანონი აგენტებს ავალდებულებს, მოიპოვონ სავალდებულო პროფესიული ლიცენზია (carte professionnelle), ჰქონდეთ პროფესიული დაზღვევა და დააკმაყოფილონ კონკრეტული საგანმანათლებლო ან გამოცდილების კრიტერიუმები. აგენტს არ შეუძლია ქონების გაყიდვა ფორმალური, წერილობითი შეთანხმების (mandat de vente ან de recherche) გარეშე, რომელშიც დეტალურად იქნება გაწერილი მომსახურება, საფასური და ქმედებები. სააგენტოს საკომისიოები ნათლად უნდა იყოს მითითებული. მეტიც – აგენტებმა ლიცენზიის შესანარჩულებლად უნდა გაიარონ მიმდინარე პროფესიული ტრენინგი (მაგ., 14 საათი წელიწადში).

გერმანიაში ლეგალურად საქმიანობისთვის, უძრავი ქონების ბროკერებს, როგორც წესი, სჭირდებათ ბიზნესი ადგილობრივ ორგანოში დაარეგისტრირონ; მიიღონ კონკრეტული ლიცენზია ან ნებართვა შესაბამისი საზედამხედველო ორგანოსგან; დააკმაყოფილონ კაპიტალის მოთხოვნები; უზრუნველყონ მიმდინარე ანგარიშგებისა და ქცევის სტანდარტების დაცვა. ლიცენზიის გარეშე მუშაობამ შეიძლება მნიშვნელოვანი სამართლებრივი შედეგები გამოიწვიოს. საბროკერო საქმიანობის მარეგულირებელი სამართლებრივი დებულებები სამოქალაქო კოდექსშია გაწერილი.

გაერთიანებულ სამეფოში შემდეგი მიდგომაა – საქმიანობის დაწყება არ მოითხოვს ლიცენზირებას, მაგრამ კლიენტის დაზიანება მკაცრად ისჯება. 1979 წლის უძრავი ქონების აგენტების შესახებ კანონი არეგულირებს აგენტის ქცევას და კლიენტის ფინანსებს. არაკეთილსინდისიერი ვაჭრობისგან მომხმარებელთა დაცვის შესახებ რეგულაციები ხელს უშლის შეცდომაში შემყვან ქმედებებს, ადგენს გამჭვირვალობას (ფასი, საკუთრების ვადა, საბჭოს გადასახადი). ბრიტანული სტანდარტი აგენტებს უფრო მეტი გამჭვირვალობის, კომპეტენციისა და ეთიკური საქმიანობისკენ უბიძგებს, მაშინაც კი, როცა არ არის ლიცენზირება სავალდებულო.

საქართველო

ამ დროს რა ხდება საქართველოში, სადაც უძრავი ქონების აგენტების საქმიანობას არც სახელმწიფო არეგულირებს, და არც თვითრეგულირების მექანიზმებია დამკვიდრებული? მოდი, პირდაპირ ვთქვათ, აქ ბაზარი დამოკიდებულია კომპანიების შიდა სტანდარტებსა და ინდივიდუალურ კეთილსინდისიერებაზე. საქართველოში 2014 წლიდან დაფუძნდა საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაცია (GNARE), არსებობს რეალტორთა მომზადების კურსები, მაგრამ ეს ყველაფერი ნებაყოფლობითია. ამ სფეროში დასაქმებულთა უმეტესი ნაწილი დამოუკიდებლად საქმიანობს, ხშირად კი ისე არღვევს ამ სფეროსთვის საბაზისო ქცევის წესებს, რომ ვერც ხვდება. შედეგად ვიღებთ უკონტროლო ბაზარს, სადაც როგორც კლიენტი, ისე კეთილსინდისიერი აგენტი ზარალდება. „კედარო ჯგუფი“ უკვე წლებია  ამ სფეროს რეგულირების აუცილებლობაზე საუბრობს. (იხილეთ).

ამ პროფესიის ისტორია ნათლად აჩვენებს, რომ მისი რეგულირება არ მომხდარა ხელოვნურად, თვითნებურად ან პოლიტიკური ზეწოლის ქვეშ. ის გაჩნდა, როგორც პირდაპირი რეაგირება ბაზრის ჩავარდნებზე, მომხმარებლისთვის მიყენებულ ზიანზე, თაღლითობაზე, ინტერესთა კონფლიქტსა და სისტემურ უნდობლობაზე. მსოფლიოს წამყვანი ქვეყნები ამ დასკვნამდე დიდი ხნის წინ მივიდნენ. ლოგიკა თანმიმდევრულია: სადაც დიდი ფინანსური აქტივებია ჩართული, იქ ქაოსი დამაზიანებელია.

თუმცა, საქართველო რჩება ამ გლობალური კონსენსუსის მიღმა. სწრაფად მზარდი ბაზრისა და უცხოური ინვესტიციებისა მიუხედავად, უძრავი ქონების აგენტის პროფესია კვლავაც დაუცველია. სფეროში შესვლა პრაქტიკულად შეუზღუდავია; პროფესიული განათლება არჩევითია; ეთიკური სტანდარტები ფრაგმენტული და ნებაყოფლობითია და მომხმარებლები ინსტიტუციური დაცვის ნაცვლად მხოლოდ პირად ნდობას ეყრდნობიან. პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ რისკი საყოველთაოა – მყიდველის, გამყიდველის, კეთილსინდისიერი აგენტისა და მთლიანად ბაზრისთვის.

ყველა განვითარებული ბაზარი საბოლოოდ ხვდება, რომ რეგულირების გარეშე ზრდა არასტაბილურობას, რეპუტაციის დაზიანებას და საზოგადოების ნდობის დაკარგვას იწვევს. პროფესიული რეგულირება არ ზღუდავს ბაზარს – ის იცავს  მას არაკეთილსინდისიერი კონკურენციისგან, იცავს მომხმარებლებს და იცავს სახელმწიფოს სისტემური რისკისგან. ეთიკის კოდექსები, ლიცენზირება, რეესტრები და აღსრულების მექანიზმები არ არის ბიუროკრატიული ტვირთი, პირიქით, ისინი წარმოადგენენ ნდობისთვის აუცილებელ ხელსაწყოებს, რომლითაც თანამედროვე უძრავი ქონების ბაზრები ფუნქციონირებს.

განვითარებულმა სამყარომ უკვე გააკეთა არჩევანი. საქართველოს უძრავი ქონების სექტორი კი ახლა მკაფიო კითხვის წინაშე დგას: გააგრძელოს ამ რეალობის უგულებელყოფა, თუ გამოფხიზლდეს და ახლა მაინც დაეწიოს პრაქტიკაში გამოცდილ გლობალურ სტანდარტებს.

ავტორი: ლიკა კასრაძე

თუ გსურთ საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტირება, „კედარო ჯგუფი“ მზად არის გაგიწიოთ კონსულტაცია:

• მოგვწერეთ: Email – Kedarogroup@gmail.com
• დაგვირეკეთ: +995 593618181
• ან გვესტუმრეთ: გ.ათონელის ქუჩა 18/22, 0105, თბილისი, საქართველო