ზოგადად, ევროპაში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე საგადასახადო სისტემები საკმაოდ ჩახლართულია და ქვეყნების მიხედვით მნიშვნელოვნად განსხვავდება, თუმცა, ძირითადად ყურადღება ოთხი ტიპის გადასახადს ექცევა:

1. ქონების შეძენის (გადაფორმების) გადასახადი;
2. ქონების წლიური გადასახადი;
3. საიჯარო შემოსავლის გადასახადი, თუ ქონებას აქირავებთ;
4. და ქონების რეალიზაციის, ანუ კაპიტალის მოგების გადასახადი.

ამ ოთხი კომპონენტის გათვალისწინებით, უძრავი ქონების კვლევის საერთაშორისო პლატფორმამ Global Property Guide-მა საგადასახადო სისტემები შეისწავლა და ევროპის ყველაზე მაღალი და დაბალი გადასახადების მქონე ქვეყნების რეიტინგი შეადგინა.

ქონების შეძენის – გადაფორმების გადასახადი

ევროპის ქვეყნებში მას stamp duty-ისაც უწოდებენ. ევროპაში უძრავი ქონების შეძენის, გადაფორმების, გადასახადების მხრივ ბელგია ლიდერობს. იქ მყიდველს, შესაძლოა, ქონების ღირებულების 12.5%-მდე გადახდა მოუწიოს. ბელგიაში ეს გადასახადი რეგიონების მიხედვით განისაზღვრება, ამიტომ მნიშვნელობა აქვს, თუ ქვეყნის რომელ ნაწილში მდებარეობს უძრავი ქონება.

შემდეგ მოდის დიდი ბრიტანეთი – მაქსიმუმ 12%-იან გადასახადით, ნიდერლანდები – 10.4% და ლუქსემბურგი – 10%.

რეიტინგის ბოლოში არიან ესტონეთი და ჩეხეთი, სადაც უძრავი ქონების შეძენაზე გადაფორმების გადასახადი საერთოდ არ არსებობს.

ლიეტუვაში კი ქონების შეძენასთან დაკავშირებული გადასახადები დაახლოებით 0.4%-ს შეადგენს. 500 000 ევროს ღირებულების სახლზე ეს დაახლოებით 2 000 ევროა.

სურათი: ქონების შეძენის, გადაფორმების გადასახადი ევროპის ქვეყნებში. წყარო: Global Property Guide

ქონების წლიური გადასახადი

ქონების წლიური გადასახადის შედარებისას განსაკუთრებული სიფრთხილეა საჭირო. სწორედ ამ დროს უშვებენ ადამიანები ყველაზე ხშირად შეცდომას, რადგან ქვეყნები ამ საქმეში სხვადასხვა სისტემას ეყრდნობიან. გადასახადს ქონების საბაზრო, შეფასებული თუ საკადასტრო ფასის მიხედვით ადგენენ.

საკადასტრო ღირებულება – სახელმწიფოს მიერ განსაზღვრული საგადასახადო ღირებულებაა, რომელიც ქონების გადასახადის დასათვლელად გამოიყენება;

შეფასებული ღირებულება – დამოუკიდებელი შემფასებლის ან შესაბამისი ორგანოს მიერ დადგენილი ქონების ღირებულებაა, რომელიც სხვადასხვა მიზნისთვის, მათ შორის დაბეგვრისთვისაც, შეიძლება გამოიყენებოდეს;

საბაზრო ფასი (ღირებულება) – ქონების რეალური სავარაუდო ფასია, რომლითაც ის მოცემულ მომენტში შეიძლება გაიყიდოს ბაზარზე და რომელზეც გავლენას ახდენს მდებარეობა, მდგომარეობა, რემონტი, მოთხოვნა-მიწოდება და სხვა ფაქტორები.

ზოგი ქვეყანა კი გადასახადს ფასთა კატეგორიების მიხედვით საზღვრავს. მაგალითად, დიდ ბრიტანეთში ქონება ფასის მიხედვით ერთ კონკრეტულ დიაპაზონში ხვდება, შესაბამის კატეგორიებში (valuation bands) ნაწილდება და ამის მიხედვით ფიქსირებული განაკვეთით იბეგრება.

ესპანეთის ზოგ მუნიციპალიტეტში ქონების წლიური გადასახადის მაქსიმალური განაკვეთი 4.8%-ს აღწევს, თუმცა გადასახადი საკადასტრო ღირებულებაზე ვრცელდება და არა საბაზრო ფასზე (საკადასტრო ღირებულება ყოველთვის უფრო ნაკლებია). ამიტომ, ერთი შეხედვით მაღალი პროცენტული მაჩვენებელი რეალურ საგადასახადო ტვირთს არ ასახავს.

კვიპროსსა და მალტაში კი მფლობელები ქონების წლიურ გადასახადს საერთოდ არ იხდიან, რადგან ამ ქვეყნებში ასეთი გადასახადი არ მოქმედებს.

არაერთ ქვეყანაში, მაშინაც კი, თუ საცხოვრებელი სახლი ცარიელია და მას არავინ იყენებს, მფლობელს შესაძლოა ქონების წლიური გადასახადის გადახდა მაინც მოუწიოს.

სურათი: ქონების წლიური გადასახადი. წყარო: Global Property Guide

როგორ იბეგრება ევროპაში გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი?

ევროპის ქვეყნები, ძირითადად, ამ გადასახადს გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლის ოდენობით განსაზღვრავენ.

Global Property Guide-მა გამოიანგარიშა რა რაოდენობის გადასახადს გადაიხდის არარეზიდენტი მფლობელი, თუ თვეში გაქირავებიდან პირობითად 1 500, 6 000 ან 12 000 ევროს მიიღებს.

1,500 ევროს თვიური შემოსავლის შემთხვევაში, ყველაზე მაღალი გადასახადი დანიაშია – 42.11%. მას მოსდევს ნიდერლანდები (36%) და ფინეთი (30%). კვიპროსში ამ შემოსავალზე გადასახადი 0%-ია, ხოლო ლუქსემბურგში – მხოლოდ 2.94%.

12,000 ევროს თვიური შემოსავლის შემთხვევაში ლიდერობს ბელგია, სადაც გადასახადი 47.27%-ს აღწევს. შემდეგ მოდის დანია (43.22%), ხოლო გერმანიასა და საბერძნეთში მაჩვენებელი 41%-ია.

ზოგ ქვეყანაში განაკვეთი შემოსავლის ზრდის პარალელურად თითქმის არ იცვლება. მაგალითად, იტალიაში ის 21%-ია, პორტუგალიაში – 28%, ხოლო ნიდერლანდებში – 36%, მიუხედავად იმისა, რამდენია გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი.

ყველაზე მკვეთრად გადასახადი იმ ქვეყნებში იზრდება, სადაც საიჯარო შემოსავალი ჩვეულებრივი საშემოსავლო გადასახადის ნაწილად ითვლება. ამის კარგი მაგალითია ავსტრია, სადაც გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი იმავე პროგრესული სისტემით იბეგრება, როგორც ხელფასი. 13 308 ევრომდე შემოსავალზე გადასახადი 0%-ია, ხოლო 1 მილიონ ევროზე მეტი შემოსავლის შემთხვევაში განაკვეთი 55%-ს აღწევს. შესაბამისად, ასეთ ქვეყნებში საიჯარო შემოსავლის გადასახადი, ფაქტობრივად, ჩვეულებრივი საშემოსავლო გადასახადის ფორმას იღებს.

სურათი: ევროპაში ქირის შემოსავალზე გადასახადის განაკვეთი: 1 500, 6 000 და 12 000 ევროს შემთხვევაში. წყარო: Global Property Guide

კაპიტალის მოგების გადასახადი

კაპიტალის მოგების გადასახადი ქვეყნებს შორის მნიშვნელოვნად განსხვავდება. ამასთან, ხშირად განმსაზღვრელია, რამდენი ხნის განმავლობაში ფლობდა მეპატრონე ქონებას.

დანია ამ მხრივ ყველაზე მაღალი გადასახადის მქონე ქვეყნებს შორისაა. აქ კაპიტალის მოგება საერთო შემოსავალს ემატება და გადასახადის განაკვეთი 52.07%-მდე შეიძლება ავიდეს.

მაგალითად, თუ უძრავი ქონების გაყიდვით 250,000 ევროს მოგებას მიიღებთ, გადასახადის სახით შესაძლოა 130,000 ევრომდე გადაიხადოთ.

მალტაში სისტემა სრულიად განსხვავებულია. აქ მოგება საერთოდ არ იბეგრება. მის ნაცვლად მოქმედებს გაყიდვის ფასის 12%-იანი ფიქსირებული გადასახადი, რომელიც ტრანზაქციის ხარჯად ითვლება. თუ ქონებას ხუთი წლის განმავლობაში გაყიდით, ეს განაკვეთი 5%-მდე მცირდება.

გერმანიაში კი სხვა წესი მოქმედებს: თუ უძრავ ქონებას 10 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობდით, მისი გაყიდვით მიღებული მთელი მოგება გადასახადისგან სრულად თავისუფლდება. თუ ქონებას 10 წლამდე გაყიდით, მოგება თქვენი საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთით დაიბეგრება და საჭიროების შემთხვევაში, მას სოლიდარობის დანამატიც (Solidarity Surcharge) მოუწევს.

სურათი: უძრავი ქონების რეალიზაციის გადასახადი. წყარო: Global Property Guide

ოთხივე კატეგორიის გათვალისწინებით, „ევრონიუსის“ თანახმად, ბელგია ერთ-ერთ ყველაზე მაღალ პოზიციაზეა უძრავი ქონების შეძენის, ფლობისა და გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლის დაბეგვრის თვალსაზრისით.

უძრავი ქონების მფლობელებისთვის კვიპროსი და მალტა ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე დაბალი გადასახადის მქონე ქვეყნებად მიიჩნევა. კვიპროსში საიჯარო შემოსავლის გადასახადი 0%-დან იწყება, მალტაში კი კაპიტალის მოგება საერთოდ არ იბეგრება. გარდა ამისა, არც ერთ ქვეყანაში წლიური ქონების გადასახადი არ მოქმედებს.

საქართველოს საგადასახადო სისტემა საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე

ახლა თვალი გადავავლოთ საქართველოს საგადასახადო სისტემას. Global Property Guide-ის კვლევაში საქართველო შეტანილი არაა, თუმცა ოთხივე ტიპის გადასახადი აქ ასე გამოიყურება:

1. შეძენის გადასახადი: საქართველოში უძრავი ქონების შეძენაზე transfer tax (stamp duty) არ მოქმედებს. მყიდველი მხოლოდ საჯარო რეესტრში ქონების რეგისტრაციის მოსაკრებელს იხდის, რომელიც მომსახურების ვადაზეა დამოკიდებული. 4 სამუშაო დღის ვადაში – 150 ლარი, განცხადების შეტანის დღეს -350 ლარი, ერთ სამუშაო დღეში -270 ლარი.

2. ქონების წლიური გადასახადი, ბევრი ევროპული ქვეყნისგან განსხვავებით, საქართველოში ყველა მესაკუთრეს არ ეკისრება. ის დამოკიდებულია როგორც ოჯახის წლიურ შემოსავალზე, ისე ქონების ღირებულებაზე. 40,000 ლარამდე წლიური შემოსავლის შემთხვევაში ფიზიკური პირი ქონების გადასახადისგან თავისუფლდება, ხოლო უფრო მაღალი შემოსავლის შემთხვევაში განაკვეთი ქონების ღირებულების 0.05%-დან 1%-მდე მერყეობს.

3. თუ საცხოვრებელი უძრავი ქონება ფიზიკურ პირზეა რეგისტრირებული და გაქირავებულია, შემოსავალი მხოლოდ 5%-იანი გადასახადით იბეგრება. კომერციული ფართის შემთხვევაში – 20%-იანი გადასახადით.

4. იმ შემთხვევაში კი, თუ ფიზიკური პირი საცხოვრებელი ფართის რეალიზაციას მისი შეძენიდან 2 წლის შემდეგ ახდენს, საშემოსავლო გადასახადის გადახდის ვალდებულებისგან თავისუფლდება, ხოლო 2 წლის გასვლამდე რეალიზაციის შემთხვევაში რეალიზაციით მიღებული მოგებიდან (ნამეტი) 5%-ს იხდის.

აღსანიშნავია, რომ უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს უფლება აქვთ საქართველოში საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონება სრული საკუთრების უფლებით შეიძინონ. ერთადერთი შეზღუდვა სასოფლო-სამეურნეო მიწას ეხება.

ასევე, საქართველოში საგადასახადო სისტემა შედარებით მარტივია საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი სწორედ ამ სიმარტივის გამოც არის ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველი მსოფლიოში. პრაქტიკაში, უძრავი ქონების რეგისტრაცია, შესაძლებელია, ერთ სამუშაო დღეშიც კი დასრულდეს.

ამ ყველაფრიდან გამომდინარე გასათვალისწინებელია, რომ უცხოელი ინვესტორისთვის უძრავი ქონების ფასი მხოლოდ საწყისი ხარჯია. ჭკვიანურ ინვესტიციას დიდწილად განსაზღვრავს ის, თუ რამდენი თანხის შენარჩუნების საშუალებას გაძლევთ კონკრეტული ქვეყნის საგადასახადო სისტემა საბოლოოდ. შესაბამისად, კაპიტალი სწორედ უსაფრთხო და დაბალი, მარტივი გადასახადების მქონე ქვეყნებისკენ მიედინება.

მთავარი სურათი გენერირებულია ხელოვნური ინტელექტის მიერ.

ავტორი: ლიკა კასრაძე

თუ გსურთ საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტირება, „კედარო ჯგუფი“ მზად არის გაგიწიოთ კონსულტაცია:
– მოგვწერეთ: Email – Kedarogroup@gmail.com
– დაგვირეკეთ: +995 593618181
– ან გვესტუმრეთ: გ.ათონელის ქუჩა 18/22, 0105, თბილისი, საქართველო