საქართველოში უძრავი ქონების რეალიზაციის გადასახადის კანონი ფორმალურად არ შეცვლილა, თუმცა ფინანსთა სამინისტროს ახალი საჯარო გადაწყვეტილება პრაქტიკაში თამაშის წესებს მნიშვნელოვნად ცვლის – ამის შესახებ “კედარო ნიუსს” საერთაშორისო ქსელური აუდიტორული კომპანია Kreston Georgia-ს მმართველმა პარტნიორმა, დავით პაპიაშვილმა, განუცხადა.

საჯარო გადაწყვეტილება №143 2026 წლის 14 მაისით თარიღდება და საქართველოს საკანონმდებლო მაცნეზეა გამოქვეყნებული. დოკუმენტში, სახელწოდებით: „ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის საკითხებზე“ დაზუსტებულია თუ რა ტიპის უძრავი ქონება განიხილება საცხოვრებელ ბინად/სახლად.

ექსპერტის შეფასებით, სწორედ ეს დაზუსტება ზრდის 20%-იანი დაბეგვრის რისკს ისეთ სეგმენტებში, როგორიცაა სასტუმროს ტიპის აპარტამენტები, წინარე ნასყიდობის უფლებები და ე.წ. გარემონტება-გაყიდვის ბიზნესი.

დავით პაპიაშვილმა „კედარო ნიუსთან საუბარში“ ახალი საჯარო გადაწყვეტილების დეტალები განმარტა.

როგორ მუშაობდე სისტემა ახალ საჯარო გადაწყვეტილებამდე

ზოგადად, როდესაც ფიზიკური პირი უძრავ ქონებას ან აქტივს ყიდის, იბეგრება ნამეტის გადასახადით. ნამეტი არის თანხა, რომელიც დაანგარიშდება ქონების გაყიდვის ფასს მინუს შეძენის ფასი. არსებული კანონმდებლობის თანახმად: „ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ბინის (სახლის) და მასზე დამაგრებული მიწის ნაკვეთის, აგრეთვე ავტოსატრანსპორტო საშუალების მიწოდებით მიღებული ნამეტი შემოსავალი 5 პროცენტით იბეგრება“.

ნებისმიერი სხვა ქონება, რაც არ კვალიფიცირდება როგორც საცხოვრებელი ბინა/სახლი, 20%-ით დაბეგვრას ექვემდებარება.

იმისათვის, რომ ბინა/სახლი არ დაიბეგროს, საჭიროა, ქონება შეძენიდან ორი წლის შემდეგ გაიყიდოს (თუ ორ წელზე ადრე გაიყიდა, მაშინ ნამეტი 5%-ით იბეგრება). ამ შემთხვევაში არ აქვს მნიშვნელობა ბინა/სახლი გაყიდვამდე გაქირავებული იყო თუ არა.

მაგრამ სხვა ქონებას, რაც შეეხება, მაგალითად კომერციულ ფართს, მოქმედი წესის თანახმად, გაქირავებას მნიშვნელობა ენიჭება. კონკრეტულად კი, იმისთვის, რომ გაყიდვისას ასეთი ქონება არ დაიბეგროს, ბოლო ორი წლის განმავლობაში ეკონომიკურ საქმიანობაში არ უნდა იყოს ჩართული

რა იცვლება საჯარო გადაწყვეტილების შემდეგ

როგორც დავით პაპიაშვილი განმარტავს, თავად კანონი არ შეცვლილა, მაგრამ არსებული კანონის განმარტება მოხდა.

„რაც დაზუსტდა და რაც ახალია – მაგალითად, წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით ნაყიდი სახლი პირმა ასევე წინარე ნასყიდობით რომ გადაყიდოს, (ანუ როცა რეგისტრაციის გარეშე სახლი უბრალოდ წინარე ნასყიდობის უფლებით ჰქონდა ნაყიდი და უფლება რომ გადაყიდოს), აი ეს არ არის ბინა-სახლიო, ეს არის უფლების გაყიდვაო, ამიტომ „და სხვა“ კატეგორიაში ჩავარდება. რას ნიშნავს ეს? ეს ნიშნავს, რომ თუ ორ წელზე ადრე გაყიდი ამ წინარე ნასყიდობის უფლებით შეძენილ ქონებას, იქნება 20%. „და სხვა“ კატეგორიაზე ხომ 20%-ია. თუ ორი წლის მერე გაყიდი, არ დაიბეგრება“, – განმარტავს დავით პაპიაშვილი.

კიდევ ერთი დაზუსტება უკვე სასტუმროს ტიპის კომპლექსში აპარტამენტების გადაყიდვის საკითხს შეეხება. ტურისტული წარმოების აპარტამენტებიც, სადაც მეპატრონე თავად დროის მცირე ნაწილს ატარებს და ძირითადად ადმინისტრაციის მიერ გაქირავებულია, ესეც „და სხვა“ კატეგორიაში გადადის.

„სასტუმროს აპარტამენტები შეძენიდან ორ წელზე ადრე თუ გაიყიდა, დაუშვათ წლინახევრის მერე თუ გაიყიდა, 20%-ით დაიბეგრება და ეს აპარტამენტები ორ წელის მერეც რომ გაიყიდოს, შეიძლება მაინც 20%-ით დაიბეგროს, რატომ? „და სხვა“ ქონებაში თუ გადის ეს აპარტამენტები გამოდის, რომ ორ წლის მერეც თუ გაყიდი, ბოლო ორი წელი არ უნდა იყოს გაქირავებული. მაგრამ ამ აპარტამენტებს ხომ სულ აქირავებენ? შეიძლება მეპატრონემ ორი თვე თვითონ დაისვენოს თავის სახლში და დანარჩენი თვეები ტურისტულმა საწარმომ გაუქირაოს. სულ რომ ხუთი და ათი წლის მერე გაიყიდოს ფიზიკურმა პირმა ეს აპარტამენტი, თუ ბოლო ორი წელი გაქირავებული იყო, რადგან „და სხვა“ ქონებაში გაჰყავთ, გამოდის რომ მაინც დასაბეგრია და თან 20 %-ით“, – აღნიშნავს პაპიაშვილი.

რაც შეეხება საკითხს, დეველოპერები თავიდანვე ვალდებული იქნებიან თუ არა მიუთითონ, სასტუმროს ტიპის ნომერს ყიდიან თუ ბინას, პაპიაშვილი ამბობს, რომ „რა თქმა უნდა, თავიდანვე უნდა გაიმიჯნოს“ და თუ არ გაიმიჯნება, მერე შეიძლება სადაო გახდეს.

„სასტუმროს ტიპის კომპლექსის ბინაზე შეიძლება ყოველთვის იყოს რისკი, რომ შეძენიდან ორი წლის მერეც გაყიდვის შემთხვევაში, ბოლო ორი წელი თუ გაქირავებული იყო, მაინც მოგედავონ“, – ამბობს იგი.

სიახლე მესამე კატეგორიასაც შეეხება, ვინც უძრავ ქონებას გარემონტების და შემდგომ მოგებით გადაყიდვის მიზნით იძენს. პოპიაშვილის განმარტებით, შესაძლებელია ეს სამომავლოდ ეკონომიკურ საქმიანობად შეფასდეს და შესაბამისად, განსხვავებულ დაბეგვრას დაექვემდებაროს. მისი თქმით, „თუ შემოსავლების სამსახურმა „და სხვა“ კატეგორიას მიაკუთვნა ასეთი ქონება, ნიშნავს რომ თუ ორ წელზე ადრე გაყიდა მასაც მოუწევს 20%-ის და არა 5%-ის გადახდა“.

„რაც ჩემი აზრით კანონიდან არ გამომდინარეობს და კანონს ეწინააღმდეგება. ბინაზე არის 5% მაგრამ ვინც ბინას მოგების მიღების მიზნით ყიდის 5% კი არა, 20% ვრცელდება, ეს ჩანაწერი არ არის კანონში. ამიტომ კიდევ ერთი ახალი ამბავი რაც ამ გადაწყვეტილებამ გვითხრა არის ის, რომ თუ ადამიანს უნდა ბიზნესი გააკეთოს, და ორ წელზე ადრე გაყიდის გარემონტებულ ბინას, მასაც მოუწევს 20%-ის გადახდა“ – ამბობს პაპიაშვილი “კედარო ნიუსთან” ინტერვიუში.

რას ვკითხულობთ „საჯარო გადაწყვეტილების“ ნაწილში

1. უძრავი ქონება განიხილება საცხოვრებელ ბინად/სახლად, თუ ერთობლივად აკმაყოფილებს შემდეგ კრიტერიუმებს: ა) წარმოადგენს დამოუკიდებელ ერთეულს; ბ) შესაძლებელია მისი გამოყენება საცხოვრებლად; გ) ტექნიკურად უზრუნველყოფილია ან შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს საბაზისო საინჟინრო კომუნიკაციებით; დ) არ წარმოადგენს სხვა საქმიანობის ფუნქციურ ნაწილს.

2. მეწარმე ფიზიკური პირის მიერ სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში (დეველოპერული საქმიანობა, იპოთეკური მოთხოვნების უზრუნველყოფა და სხვა) განხორციელებული მიწოდება, არ განიხილება საცხოვრებელი ბინის/სახლის რეალიზაციად სსკ-ის 81-ე მუხლის მე-3 ნაწილისა და სსკ-ის 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.ა“ ქვეპუნქტის მიზნისთვის.

3. სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ფარგლებში არსებული ფართობი/ნომერი საცხოვრებელ ბინად/სახლად არ განიხილება.

4. წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უძრავი ქონების შეძენის უფლების გასხვისება, ქონებრივი უფლების მიწოდებად განიხილება.

5. მშენებარე ობიექტი, საცხოვრებელ ბინად/სახლად განიხილება, თუ იგი მიწოდების მომენტში თავისი პროექტითა და დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს და მყიდველს გადაეცემა მისი საცხოვრებლად გამოყენებისთვის საჭირო ყველა ძირითადი უფლება.

საბოლოოდ, მიუხედავად იმისა, რომ ზოგადად საგადასახადო კანონი არ შეცვლილა, ახალი განმარტება წლების განმავლობაში უძრავი ქონების ბაზრის ყოველდღიურობაში დამკვიდრებულ პრაქტიკაზე მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს. შედეგად, ინვესტორებისთვის გადამწყვეტი ხდება არა მხოლოდ ქონების შეძენა, არამედ მისი სწორი იურიდიული კლასიფიკაცია.

ავტორი: ლიკა კასრაძე

თუ გსურთ საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტირება, „კედარო ჯგუფი“ მზად არის გაგიწიოთ კონსულტაცია:
– მოგვწერეთ: Email – Kedarogroup@gmail.com
– დაგვირეკეთ: +995 593618181
– ან გვესტუმრეთ: გ.ათონელის ქუჩა 18/22, 0105, თბილისი, საქართველო.