საქართველოში უცხოელები, ძირითადად, 150 000-დან 300 000 აშშ დოლარამდე ბიუჯეტში, თბილისის ცენტრალურ უბნებში 80-100 კვ.მ ფართობის ორ-საძინებლიან ბინებს ეძებენ – ამის შესახებ „კედარო ნიუსს“ ExpatHub.ge-ის მმართველმა პარტნიორმა და უძრავი ქონების მიმართულების ხელმძღვანელმა, ბრაიან ლოქნეინმა (Brian Loughnane) განუცხადა.
მისი თქმით, უცხოელი მყიდველების დაახლოებით ნახევარი უძრავ ქონებას საქართველოში საცხოვრებლად იძენს, ხოლო ნახევარი საინვესტიციო მიზნით.
უვიზო რეჟიმი არაერთ ქვეყანასთან, დასავლეთ ევროპის ქვეყნებთან შედარებით დაბალი ხარჯები, ხელსაყრელი საგადასახადო გარემო, უცხოელებისთვის უძრავი ქონების შეძენის სიმარტივე, უსაფრთხოება და ცხოვრების სტილი – იმ ძირითად ფაქტორებს შორის სახელდება, რომლებიც უცხოელებს საქართველოში იზიდავთ.
სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის მონაცემებით, საქართველოს მოსახლეობა 3,929,581 ადამიანია, მათგან მუდმივად მცხოვრები უცხოეთის მოქალაქეების რაოდენობა კი – 257 000, რაც მოსახლეობის 6.6%-ს უდრის.
ექსპატები – ასე უწოდებენ ადამიანებს, რომლებიც სხვა ქვეყანაში დროებით ცხოვრობენ და საქმიანობენ. ტერმინი „ექსპატი“ (Expat) ინგლისური სიტყვის – „ექსპატრიატის“ (Expatriate) შემოკლებული ფორმაა.
როგორც წესი, ისინი არიან დისტანციურად დასაქმებული სპეციალისტები, ფრილანსერები, მეწარმეები ან პენსიონერები, რომლებიც საკუთარი შემოსავლით სხვა ქვეყანაში უკეთესად ცხოვრებას ცდილობენ. ექსპატი განსხვავდება იმიგრანტისგან, რომელიც ეკონომიკურ სიდუხჭირეს ან პოლიტიკურ ვითარებას გაექცა სამშობლოდან.
საქართველო ბოლო წლებში ექსპატებისთვის ერთ-ერთ სასურველ მიმართულებად იქცა, რადგან როგორც თავად ხშირად აღნიშნავენ, დოლარსა და ევროში მიღებული შემოსავლით აქ შედარებით იაფი უჯდებათ ცხოვრება.
საქართველოში ჩამოსვლამდე ისინი სოციალურ ქსელებში სპეციალურ ჯგუფებში ეძებენ ინფორმაციას, სწავლობენ საცხოვრებელ გარემოს და წინასწარ არჩევენ საცხოვრისს. ამ პროცესში მათ ადგილობრივი ორგანიზაციებიც ეხმარებიან.
რა გავლენას ახდენენ ექსპატები საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე, რომელ ლოკაციებს ანიჭებენ უპირატესობას, რა ტიპის საცხოვრებელს ეძებენ და რა გამოწვევების წინაშე დგანან – ამ საკითხებზე „კედარო ნიუსს“ საკუთარი ექსპერტული გამოცდილება ბრაიან ლოქნეინმა გაუზიარა, რომელიც საქართველოთი დაინტერესებულ უცხოელებთან სწორედ უძრავი ქონების საკითხებზე მუშაობს.
– რომელი ქვეყნების მოქალაქეები ინტერესდებიან დღეს ყველაზე ხშირად საქართველოთი?
ყველაზე ხშირად ინტერესს დასავლეთის ქვეყნებიდან იჩენენ, მათ შორის დიდი ბრიტანეთიდან, ევროკავშირის ქვეყნებიდან, აშშ-დან და ასევე, ავსტრალიიდან.
– შეიცვალა თუ არა მოთხოვნა საქართველოში საცხოვრებლად გადმოსვლაზე ბოლო 3-5 წელიწადში? როგორია დინამიკა?
2022 წელს მოთხოვნა მნიშვნელოვნად გაიზარდა, რაც უკრაინაში მიმდინარე საომარ მოქმედებებს უკავშირდებოდა. 2023-2025 წლებში აქტივობა გარკვეულწილად შემცირდა, თუმცა 2026 წელს ინტერესი გაიზარდა უფრო მაღალი შემოსავლის მქონე კლიენტების მხრიდან.
– რა ფაქტორებით ინტერესდებიან პირველ რიგში ექსპატები საქართველოში საცხოვრებლად გადმოსვლისას?
უსაფრთხოება, სამშენებლო სტანდარტები, ცხოვრების ხარისხი და საგადასახადო პირობები.
– დაახლოებით რა პერიოდზე აქვთ უცხოელებს გათვლილი საქართველოში ცხოვრება?
ამ კითხვაზე ერთმნიშვნელოვანი პასუხი არ არსებობს, რადგან ყველაფერი ინდივიდუალურ გარემოებებზეა დამოკიდებული.
– რა არის უცხოელების ძირითადი მიზნები, როდესაც უცხოელები საქართველოს საცხოვრებლად ან საინვესტიციოდ ირჩევენ?
მუდმივად საცხოვრებლად გადმოსვლა, დისტანციური მუშაობა (თუმცა ეს მიმართულება ადრინდელივით პოპულარული აღარ არის), საინვესტიციოდ ქონების შეძენა, შემოსავლის მიღება გაქირავებიდან, ბინადრობის უფლების მიღება.
უცხოელი მყიდველების დაახლოებით 50% ინვესტორია, ხოლო დანარჩენი 50% უძრავ ქონებას საცხოვრებლად ყიდულობს. ინვესტორების დაახლოებით ნახევარი საქართველოში ბინადრობის მიღების მიზნით აბანდებს თანხას, დანარჩენები კი ინვესტიციის უკუგებაზე (ROI) არიან ორიენტირებულნი.
– თუ გაქვთ ინფორმაცია რა ტიპის უძრავ ქონებას ანიჭებენ უპირატესობას უცხოელები?
უპირატესობას ანიჭებენ ახალაშენებულ პროექტებს ან ძალიან კარგ მდგომარეობაში არსებულ ძველ ბინებს. უძრავი ქონების ტიპს შორის ყველაზე მოთხოვნადია ბინები, ხოლო ბაზრის მხრივ პრემიუმ და საშუალო სეგმენტი.
– რომელ ლოკაციას (ქალაქს, უბანს) ირჩევენ უფრო ხშირად, საცხოვრებლად?
თბილისი – ვაკე, ვერა, მთაწმინდა, საბურთალო, მარჯანიშვილი
– უცხოელები ძირითადად ყიდულობენ თუ ქირაობენ უძრავ ქონებას?
ორივე, თანაფარდობა დაახლოებით 50/50-ზეა.
– ექსპატებს ძირითადად რა მოთხოვნები აქვთ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით – ლოკაცია, ფასი, ფართი, ბიუჯეტი?
უმეტესობა 150 000-დან 300 000 დოლარამდე ბიუჯეტში ეძებს. უპირატესობას ანიჭებენ ცენტრალურ უბნებს, 80-100 კვ.მ -ის ფარგლებში ორ-საძინებლიან ბინებს და ისეთ ლოკაციებს, რომლებიც ახლოსაა პარკებთან, მაღაზიებთან და სკოლებთან.
– ძირითადად რა გამოწვევებს აწყდებიან საქართველოში უძრავი ქონების მოძიების და საცხოვრებლით უზრუნველყოფის მიმართულებით?
ძირითადი გამოწვევებია შენობის და უძრავი ქონების სტანდარტები, გადაჭარბებული ფასები, ყალბი განცხადებები და არაკეთილსინდისიერი აგენტები ან მესაკუთრეები.
– თქვენი აზრით როგორ მოქმედებს ექსპატებისა და უცხოელი მყიდველების ზრდა ადგილობრივ უძრავი ქონების ბაზარზე: ზრდის თუ არა ეს საცხოვრებლის ფასებს? რა გავლენას ახდენს ქირის ბაზარზე? ქმნის თუ არა ახალ შესაძლებლობებს დეველოპერებისთვის? რომელი სეგმენტი სარგებლობს ყველაზე მეტად?
უცხოელთა ზრდა მნიშვნელოვან გავლენას არ ახდენს ფასების ზრდაზე, რადგან მიწოდებაც მნიშვნელოვნად გაიზარდა. ასევე, მინიმალურია გავლენა ქირის ბაზარზე. იქმნება ახალი შესაძლებლობები დეველოპერებისა და ინვესტორებისთვის. ყველაზე მეტად საშუალო და მაღალი სეგმენტი სარგებლობს.
– სხვა ქვეყნებთან შედარებით საქართველოს რა უპირატესობები აქვს უცხოელი ინვესტორებისა და ექსპატების მოზიდვის მხრივ?
უსაფრთხოება, ცხოვრების ხარჯი, უძრავი ქონების ფასი, კლიმატი, ცხოვრების ხარისხი.
– ექსპატები ძირითადად რა მიზეზით ამბობენ უარს საქართველოში საცხოვრებლად გადმოსვლაზე ან უძრავი ქონების შეძენაზე?
გეოპოლიტიკური და პოლიტიკური რისკები.
რომ შევაჯამოთ, საქართველო ექსპატებისა და უცხოელი ინვესტორებისთვის კვლავ მიმზიდველ ქვეყნად რჩება. მათი მთავარი ინტერესი უსაფრთხოება, ცხოვრების ხარისხი და სტაბილური გარემოა. საინტერესოა ისიც, რომ უცხოელების ზრდა, რესპონდენტის შეფასებით, საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე არც გაყიდვის და არც ქირის მიმართულებით მნიშვნელოვან გავლენას არ ახდენს.
მოთხოვნა ძირითადად თბილისის ცენტრალურ უბნებზე, საშუალო და პრემიუმ სეგმენტის ბინებზეა კონცენტრირებული, რაც დეველოპერებისთვის ახალ შესაძლებლობებს ქმნის. მთავარი გამოწვევა კი კვლავ გეოპოლიტიკური გარემოა.
ავტორი: ლიკა კასრაძე
თუ გსურთ საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტირება, „კედარო ჯგუფი“ მზად არის გაგიწიოთ კონსულტაცია:
– მოგვწერეთ: Email – Kedarogroup@gmail.com
– დაგვირეკეთ: +995 593618181
– ან გვესტუმრეთ: გ.ათონელის ქუჩა 18/22, 0105, თბილისი, საქართველო
