გასული 10 წლის განმავლობაში მსოფლიო ბაზარზე საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასის ცვლილებამ დაახლოებით საერთო ტენდენცია უჩვენა: ფასების ხანგრძლივი ზრდა, შემდეგ პანდემიის ბუმი, მოკლეხნიანი შენელება და ბოლო ორ წელში ფასების შედარებით შენელებული, მაგრამ კვლავ ზრდის დინამიკა. მსოფლიოში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე, ზოგადად, ფასების ზრდა ფიქსირდება თუმცა, ტენდენციები განსხვავდება მოწინავე და განვითარებადი ეკონომიკის მქონე ქვეყნებს შორის.

ბოლო ათი წლის განმავლობაში ზოგიერთმა ქვეყანამ ფასების განსაკუთრებული ზრდა აჩვენა. აღსანიშნავია, რომ მსოფლიოში გაზრდილი მოთხოვნიდან გამომდინარე, საცხოვრებელ ქონებაზე ფასმა პანდემიის პერიოდში იმატა.

შესაბამის კვლევებში დათვლილია საცხოვრებელი ქონების როგორც რეალური ფასი, როცა საქონლის ღირებულება საბაზისო წელთან მიმართებაში ინფლაციის გათვალისწინებით კორექტირდება, ისე ნომინალური ფასი, რომელიც ინფლაციას არ ითვალისწინებს.

საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასების მხრივ საინტერესო შემთხვევაა თურქეთი, სადაც „ევრონიუსის“ ინფორმაციით, ბოლო 5 წელიწადში (2019-2024) ნომინალური ღირებულება 1 175%-ით გაიზარდა. აღსანიშნავია, რომ დროის ამ მონაკვეთში თურქეთში დაახლოებით 500%-იანი ინფლაცია მოხდა.

რაც შეეხება ევროპის ქვეყნებს, ევროსტატის მონაცემებით, 2020-დან 2025 წლამდე უძრავი ქონების ფასები ყველაზე მნიშვნელოვნად, 40.6%-ით, პორტუგალიაში გაიზარდა. თუ ერთმანეთთან შევადარებთ 2020 წლის მეორე კვარტალს და 2025 წლის მეორე კვარტალს, უძრავი ქონების ფასების მნიშვნელოვანი ზრდა ასევე დაფიქსირდა ხორვატიაში (29.9%), უნგრეთში (29.4%), ლიეტუვაში (28.8%), ბულგარეთში (25.1%), ესტონეთში (22.5%) და სლოვენიაში (20.3%). აღსანიშნავია, რომ ამ პერიოდში ფასების ყველაზე მაღალი უარყოფითი დინამიკა ფინეთში დაფიქსირდა, სადაც რეალური ღირებულება 18%-ით შემცირდა, შემდეგ მოდის რუმინეთი (-13.7%) და შვედეთი (-10%). ფინეთში საცხოვრებელ ქონებაზე ფასების მკვეთრი კლება ნაკლები ეკონომიკური ზრდის, უმუშევრობის ზრდისა და 2022 წლიდან საპროცენტო განაკვეთების მკვეთრი ზრდის კომბინაციამ განაპირობა.

ევროკავშირის ოთხ მოწინავე ეკონომიკის მქონე ქვეყნებს შორის ფასების ზრდა მხოლოდ ესპანეთში (+14%) დაფიქსირდა, ხოლო ფასების კლება აღინიშნა გერმანიაში (-8.5%), საფრანგეთში (-6.1%) და იტალიაში (-3%). ესპანეთს, ხორვატიას და საბერძნეთს რაც შეეხება, აქ მატებას განაპირობებს უცხოელი მყიდველი და ჩრდილოეთ და დასავლეთ ევროპის ქვეყნებთან შედარებით დაბალი ფასი, თუმცა, სესხით მომსახურების გაზრდამ ზოგიერთ ქალაქში საცხოვრებელ ქონებაზე ფასების ზრდის დინამიკა თანდათან შეანელა.

მთლიანად ევროკავშირში, 2020-დან 2025 წლამდე პერიოდში, რეალური ფასების 3.3%-ით ზრდა დაფიქსირდა. თუ შევადარებთ 2010 წლის და 2025 წლის მეორე კვარტლის მონაცემებს, აქ ნომინალური ფასი 60.5%-ით არის გაზრდილი. 15 წლიან დინამიკაში საცხოვრებელ ქონებაზე ფასის ზრდა ყველაზე მეტად ევროკავშირში უნგრეთს, ესტონეთს, ლიეტუვას და ცენტრალური ევროპის სხვა ქვეყნებს დაეტყოთ, სადაც ფასები გაორმაგდა და გასამმაგდა.

Champman Universit-ის დემოგრაფიისა და პოლიტიკის ცენტრის მიერ ჩატარებულმა კვლევამ მსოფლიოში შეადარა ოჯახის საშუალო წლიური შემოსავალი და საცხოვრებელ ქონებაზე საშუალო ფასი და დიაგრამაში ასახა 1-ის 10-თან თანაფარდობით. აღმოჩნდა, რომ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასები ყველაზე მიუწვდომელი ჰონგ-კონგში (შემოსავალზე 14.4-ჯერ ძვირი), სიდნეიში (13.8-ჯერ ძვირი), სან-ხოსეში (კალიფორნია) (12.1-ჯერ ძვირი), ვანკუვერსა (11.8-ჯერ ძვირი) და ლოს-ანჯელესშია (11.2-ჯერ ძვირი).

ასევე, საინტერესოა BestBrokers-ის სტატისტიკა, რომელიც ასახავს მოსახლის წლიურ საშუალო შემოსავალსა და 100 კვ/მ-ის ბინის ღირებულების თანაფარდობას. აღმოჩნდა, რომ ყველაზე ნაკლებად ნეპალელებს მიუწვდებათ ხელი ბინაზე, რადგან აქ 2025 წელს საშუალო წლიური შემოსავალია 2 490 აშშ დოლარი, 100 კვ/მ ბინა კი 154 870 დოლარია. გამოდის, რომ ნეპალში საშუალო წლიური შემოსავალი ბინის ღირებულების 1.61%-ს შეადგენს. შემდეგ არის ჩინეთი – 2.05% ($466 406/$9554), ინდოეთი – 2.09% ($121 963/$2547). ამავე რეიტინგში მოხვდა: თურქეთი, ინდონეზია, სამხრეთ კორეა, სომხეთი, პერუ. რაც შეეხება საპირისპირო სტატისტიკას, თუ სად არის ყველაზე ხელმისაწვდომი მაცხოვრებლისთვის ბინის შეძენა, პირველ ადგილზეა სამხრეთ აფრიკა, სადაც წლიური შემოსავალი 100 კვ/მ-ის ფართობის ბინის ფასის 18.19%-ია, აშშ – 16.92% ($298 789/$50544), ფინეთი – 11.84%, ბაჰრეინი – 11.40%, დანია – 11.15%, ირლანდია – 10.04%.

აშშ-ს ბოლო ათწლეულში საცხოვრებელი უძრავი ქონების მხრივ სხვა ქვეყნების მსგავსი დინამიკა ჰქონდა – ფასების კულმინაციურ ზრდას შედარებით შენელებული ეტაპი მოჰყვა. უხეშად რომ ვთქვათ, 2010 წლიდან ფასები მომატებულია 50-60%-ით. ყველაზე მწვავე პერიოდი 2020-2022 წლებში იყო, როდესაც ზოგიერთ შტატში წლიური ნომინალური ფასის ზრდა დაახლოებით 10% იყო. 2024-2025 წლებში აქ ფასების მატების დინამიკა 2-3%-ის ფარგლებშია.

აზიაში სურათი სხვადასხვანაირია. მზარდი ბაზრის მქონე ქვეყნებში ბოლო 5 წელიწადში საცხოვრებელ ქონებაზე ფასი მკვეთრად გაიზარდა, მათ შორის ფილიპინებში, სინგაპურში, ვიეტნამში, ყაზახეთსა (60%) და პაკისტანში (90-100%). მკვეთრი მატება ნაკლებად ეხება ჩინეთს, კორეას, ინდოეთს. მეტიც, ჩინეთში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები თანმიმდევრულად კლებულობს ბოლო ოთხი წელია. როგორც ახალი, ასევე არსებული ქონების ფასები, როგორც წესი, მთელი ქვეყნის მასშტაბით ეცემა, გარდა რამდენიმე გამონაკლისისა, რაც მაღალგანვითარებულ ქალაქებს და ურბანულ ცენტრებს მოიცავს. ჩინეთში საცხოვრებელი უძრავი ქონების რეალური ფასების ინდექსი ამჟამად 2010 წლის დონესთან შედარებით და 2021 წლის პიკთან შედარებით დაახლოებით 15-20%-ით დაბალია. ექსპერტები ვარაუდობენ, რომ ჩინეთში ნომინალური ფასები კიდევ უფრო შემცირდება და 2026 წლის განმავლობაში დასტაბილურდება.  

ლათინური ამერიკის ბევრ ქვეყანაში ნომინალური ფასების ზრდა 5-10 წლის განმავლობაში ასევე ძლიერი იყო, თუმცა აქვე მაღალი ინფლაცია ნიშნავს, რომ რეალური ფასის მატება ბევრად ნაკლებია. მაგალითად, მექსიკის ნომინალური საცხოვრებელი ქონების ფასები 2024 წლისთვის თითქმის 170%-ით გაიზარდა. მაღალი ზრდა ფიქსირდება ბრაზილიის, მექსიკის, ჩილეს, კოლუმბიის დიდ ტურისტულ ქალაქებში.

ახლო აღმოსავლეთის ეკონომიკურ ცენტრებში ბოლო სამი-ოთხი წლის განმავლობაში ფასების ბუმია, დუბაიში საშუალო ფასები დაახლოებით 75%-ით მაღალია, ვიდრე 2021 წლის დასაწყისში.

ამის საპირისპიროდ, აფრიკის რიგ ქვეყნებში რეალური ფასის ტენდენციები გაცილებით უფრო სტაბილურია ან იკლებს. სამხრეთ აფრიკაში ნომინალურ ფასს თუ შევხედავთ, ზრდა არის, თუმცა რეალური (ინფლაციის გათვალისწინებით) მონაცემებით, 2010 წლის დონესთან შედარებით 10%-ით ნაკლებია.

რაც შეეხება საქართველოს, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასი ყოველწლიურად იზრდება და ძირითადი დატვირთვა მაინც დედაქალაქზე მოდის. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის მონაცემებით, ბოლო ხუთ წელიწადში, საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების (ბინა/კერძო სახლი) ფასები დაახლოებით 55-60%-ით გაიზარდა.

დასკვნის სახით რომ შევაჯამოთ, ბოლო ათწლეულის განმავლობაში საცხოვრებელი უძრავი ქონება ზოგადი გლობალური ეკონომიკური მდგომარეობის ინდიკატორს წარმოადგენს. განვითარებული ეკონომიკის მქონე ქვეყნების ფასების ბუმის ხანგრძლივი ფაზიდან უფრო ნელი, ფრთხილი ზრდის პერიოდში გადავიდა, მაშინ როდესაც ბევრი განვითარებადი ბაზარი კვლავ ძლიერ – და ზოგჯერ არასტაბილურ ზრდას ავლენს, მათ შორის საქართველო, სადაც ფასები ბოლო წლებში მკვეთრად იზრდება.  

თუ გსურთ საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტირება, „კედარო ჯგუფი“ მზად არის გაგიწიოთ კონსულტაცია:

• მოგვწერეთ: Email – Kedarogroup@gmail.com
• დაგვირეკეთ: +995 593618181
• ან გვესტუმრეთ: გ.ათონელის ქუჩა 18/22, 0105, თბილისი, საქართველო