ერთსა და იმავე უძრავ ქონებაზე სხვადასხვა ფასის გადახდა უწევს ადგილობრივ და უცხოელ მყიდველს, ან მათთვის სხვადასხვა პირობები მოქმედებს – ეს პრაქტიკა მსოფლიოს არაერთ ქვეყანაშია დამკვიდრებული. განსხვავდება ფორმები: ზოგ შემთხვევაში ამას პირდაპირ ქვეყნების შიდა კანონი არეგულირებს მკაცრი შეზღუდვებით მიწის მესაკუთრეობაზე, საცხოვრებელ ბინებზე ლიმიტებით თუ მაღალი გადასახადებით, ზოგ ქვეყანაში კი უცხოელებისთვის სპეციალური პირობები არ მოქმედებს და ფასებს ადგილობრივი ბაზარი ადგენს.
განსხვავებული ფასების პოლიტიკას სხვადასხვა ფაქტორები განაპირობებს, მათ შორის, შიდა ბაზრის წახალისება ან მისი დაცვა უცხოური კაპიტალის გადაჭარბებული ზემოქმედებისგან. ამ სტატიაში ამ პრაქტიკის მაგალითებია მიმოხილული.
ვიდრე კონკრეტულ მაგალითებზე გადავალთ, გავარკვიოთ ზოგადად, რა განაპირობებს უძრავ ქონებაზე ფასის ზრდას, როცა ადგილობრივი მოსახლეობის შემოსავალი დიდად არ იზრდება? ერთ-ერთი ფაქტორია მიგრაცია და ინვესტორების მხრიდან მზარდი დაინტერესება. ანალიტიკურ ანგარიშებში აღნიშნულია, რომ ქალაქებში, სადაც ბევრი მიგრანტი და უცხოელი ინვესტორია, უძრავი ქონების ფასი შეიძლება ადგილობრივი მოსახლის მსყიდველობით უნარს ბევრად გასცდეს. უკეთ რომ ავხსნათ, ქალაქებში, სადაც ბევრი უცხოელი მყიდველია, უძრავ ქონებაზე მოთხოვნაც მაღალია და ეს მოთხოვნა ზრდის ფასს, რასაც უკვე ადგილობრივი მაცხოვრებელი თავის შემოსავლით ვეღარ ეწევა. მათ უჩნდებათ განცდა, რომ ბინები მათთვის აღარ შენდება. დაახლოებით ეს სიტუაციაა საქართველოშიც, განსაკუთრებით კი – თბილისში, სადაც აღმოსავლეთ და სამხრეთ-აღმოსავლეთ ევროპის დიდ ქალაქებთან შედარებით, საშუალოდ, ერთი კვადრატული ბინის ფასი უფრო იაფია, შესაბამისად მზარდია უცხოელების მხრიდან დაინტერესებაც. ეს ერთადერთი ფაქტორი არაა – ბინების ფასზე გავლენას ახდენს ადგილობრივი მაცხოვრებლების შემოსავალი, მიწოდების დეფიციტი, იპოთეკური სესხების პირობები და ზოგჯერ, მშენებლობის ტემპებიც.
რიგ ქვეყნებში, სადაც ადგილობრივი მაცხოვრებლების მსყიდველუნარიანობასა და უძრავ ქონებაზე ფასების მატებას შორის ასეთმა დისბალანსმა იჩინა თავი, სხვადასხვა ტიპის გამოსავალი მოიძებნა. ზოგ ქვეყნებში ამას კანონმა მიხედა, ზოგ ქვეყნებში ადგილობრივმა ბაზარმა დაარეგულირა, ზოგგან კი – ხელოვნური ბარიერები შეიქმნა უცხოელი მყიდველის მიმართ.
ხშირად ისმის კითხვა – არის ეს ადგილობრივი მოსახლეობის დაცვა თუ უცხოელი მყიდველის მიმართ დისკრიმინაციული მიდგომა? ამ კითხვაზე ცალსახა პასუხი არ არსებობს და ორივე მოსაზრებას თავის მთელი რიგი არგუმენტაცია აქვს. თუმცა, თუ სხვა ქვეყნების პრაქტიკას გადავხედავთ, სასარგებლო დასკვნების გაკეთება შეიძლება.
– შვეიცარიაში Lex Koller-ის კანონი უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შეძენის საკითხს არეგულირებს. კანონი ზღუდავს საცხოვრებელი ქონების შეძენას შვეიცარიის არარეზიდენტების მიერ და მოითხოვს ოფიციალურ ავტორიზაციას.
არარეზიდენტი უცხოელები, როგორც წესი, ჩვეულებრივ საცხოვრებელ ქონებას თავისუფლად ვერ ყიდულობენ; მათ ნებართვები სჭირდებათ და ხშირად ტურისტული ზონებით შემოიფარგლებიან. კვოტა წელიწადში დაახლოებით 1,500 დასასვენებელ სახლს მოიცავს არარეზიდენტი უცხოელებისთვის. დასასვენებელი სახლები უნდა იყოს ტურისტულ დასახლებებში, როგორც წესი, მაქსიმუმ 200 მ² საცხოვრებელი ფართობით და 1,000 მ² მიწის ნაკვეთით. თუმცა კომერციული ქონება ძირითადად გამონაკლისს წარმოადგენს. რეგულაცია შვეიცარის ტერიტორიაზე უცხოური გავლენის თავიდან ასაცილებლად მიიღეს.
კანონის დარღვევა მკაცრ სანქციას ითვალისწინებს, როგორიცაა ტრანზაქციის ბათილად ცნობა ან ჯარიმა. ლიმიტები უცხოური ჰეგემონიისგან ადგილობრივი დასახლებების დაცვის კლასიკური მაგალითია.
– დანიაში ევროკავშირის მოქალაქეობის არმქონე პირებისთვის ზოგადი კანონი მოქმედებს – აქ საცხოვრებელი ქონების შესაძენად მინიმუმ 5 წელი უნდა ცხოვრობდე, ან იუსტიციის სამინისტროს სპეციალური ნებართვა გქონდეს. ამასთან, ევროკავშირის მოქალაქეებისთვისაც კი მკაცრი შეზღუდვა არსებობს სანაპირო ზოლში დასასვენებელი სახლების შეძენაზე.
– კანადაში 2023 წლის იანვრიდან ძალაში შევიდა კანადის არამოქალქეების მიერ საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეძენის აკრძალვის კანონი. ის ორი წლის ვადით მიიღეს, თუმცა შემდეგ კიდევ გაახანგრძლივეს. კანონი გარკვეულ გამონაკლისებს ითვალისწინებს. კანონის მიზანია ადგილობრივი მოსახლეობისთვის საცხოვრებელი ფართის უფრო ხელმისაწვდომობა გარე ფაქტორებით განპირობებული სპეკულაციური გადაჭარბებული მოთხოვნის შემცირების გზით. გარდა ამისა, უცხოელ მფლობელებზე დამატებითი გადასახადებია დაწესებული იმ ქონებისთვის, რომლითაც არ სარგებლობენ.
– ახალ ზელანდიაში უცხოელებისთვის უძრავი ქონების შეძენის აკრძალვა საბინაო კრიზისის გამო 2018 წელს შემოიღეს, თუმცა 2025 წელს მდიდარ, „ოქროს ვიზის“ მფლობელ ინესტორებზე ერთი ძვირადღირებული ქონების შეძენის ან აშენების ნებართვა დაუშვა.
– ავსტრალიაში უცხოელებს მხოლოდ ახალი აშენებული შენობის შეძენის უფლება აქვთ 2025 წლის 1 აპრილიდან. აკრძალვა ორწლიანია. კონკრეტულად კი – უცხოელ ინვესტორს ან დროებით მაცხოვრებელს ეკრძალება უკვე არსებული სახლების შეძენა. მათ შეუძლიათ, შეიძინონ ახალი აშენებული სახლი ან თავისუფალი მიწა შემდგომი დეველოპმენტისთვის. საცხოვრებელი ქონების შეძენამდე უცხოელებმა უნდა მიმართონ უცხოური ინვესტიციების განხილვის საბჭოს (FIRB) და საფასური გადაიხადონ. ასევე, არსებობს წლიური გადასახადი, თუ სახლში არავინ ცხოვრობს წელიწადში 6 თვეზე მეტი ხნის განმავლობაში. ავსტრალიის შტატების უმეტესობა უცხოელ მყიდველებს დამატებით გადასახადს აკისრებს (7–8%).
– სინგაპურში უცხოელ მყიდველს საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეძენისას არსებულ გადასახადებზე დამატებით 60%-ის გადახდა უწევს. ამ გზით ხელისუფლება იცავს ადგილობრივ მოსახლეობას უძრავ ქონებაზე გადაჭარბებული მოთხოვნის გამო ფასების სპეკულაციური გაზრდისგან.
– დამატებითი გადასახადი აქვს უცხოელი მყიდველისთვის გაერთიანებულ სამეფოსაც.
– ესპანეთის ხელისუფლებამ 2025 წელს წინადადება წარადგინა, რომლის მიხედვითაც ევროკავშირის არაწევრი მოქალაქეების მიერ შეძენილ სახლებზე 100%-მდე გადასახადი დაწესდება, რათა შემცირდეს უცხოური მოთხოვნა და მოგვარდეს საცხოვრებელი სახლის შეძენაზე ხელმისაწვდომობის კრიზისი, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებსა და სანაპირო ტურისტულ ზონებში.
– შრი-ლანკაში უცხოელებისთვის შეზღუდვაა მიწის ფლობაზე. 2014 წლის მიწის (გასხვისების შეზღუდვები) კანონი კრძალავს საკუთრებაში არსებული მიწის გადაცემას უცხოელებისთვის, უცხოური კომპანიებისთვის ან კომპანიებისთვის, რომლებსაც აქვთ ≥50% უცხოური აქციების წილი, გარდა კონკრეტული გამონაკლისი შემთხვევებისა. გარკვეული პირობები მოქმედებს საცხოვრებელი ბინის შეძენაზეც.
– ინდონეზიაში უცხოელებს საკუთრების უპირობო ფლობის უფლება არ აქვთ, როცა საქმე მიწას ეხება. გარკვეული შეზღუდვები ეხება ბინის შეძენასაც.
ზოგიერთ ქვეყანაში, როდესაც ერთსა და იმავე უძრავი ქონების შეძენით ინტერესდება ადგილობრივი და უცხოელი კლიენტი, მათ განსხვავებულ საწყის ღირებულებას, ან ფასდაკლებას სთავაზობენ. უცხოელი მყიდველითვის მაღალი ფასის შეთავაზებას თავისი მიზეზი აქვს – უცხოელი ნაკლებად ერკვევა ადგილობრივ ფასებში, ან მათი ქვეყნის ფასებთან შედარებისას, მაინც ხელსაყრელად მიაჩნია ერთი კვ/მ-ისთვის თუნდაც $ 2000 დოლარის გადახდა. 2025 წლის ივლისის სტატია – „რატომ განსხვავდება კოსტა-რიკაში უძრავი ქონების ფასები მყიდველებისთვის?“, ნათქვამია, რომ რეალტორები გასაყიდ ქონებას უცხოელებისთვის განსხვავებულ ფასს ადებენ. აქ საუბარია, რომ განსხვავებული ფასების პოლიტიკა განსაკუთრებით იგრძნობა ტურისტულ ქალაქებში, სადაც ქონების ფასი დამოკიდებულია კლიენტზე. ადგილობრივი მყიდველი იღებს „ადგილობრივ ფასს“, ხოლო – უცხოელი, „საერთაშორისო ტარიფს“. „მოლაპარაკების გზით ჩვეულებრივი მოვლენაა ფასის 20%-ით ან თუნდაც 30%-ით შემცირება, განსაკუთრებით მაშინ, თუ ქონება უკვე დიდი ხანია გასაყიდად არის გამოტანილი. და დიახ, ადგილობრივი მყიდველები ხშირად უკეთეს შეთავაზებებს იღებენ, ვიდრე უცხოელები, უბრალოდ იმიტომ, რომ მათ იციან თამაშის წესები“, – აღნიშნულია სტატიაში.
განსხვავებული ფასის პოლიტიკა არსებობს კვიპროსზე, ფილიპინებში.
თურქეთში კანონი ყველასთვის ერთია, მაგრამ ბაზარზე აგენტების ნაწილი სხვადასხვა ფასს აწესებს უცხოელებისთვის. უცხოელ პირებს თურქეთში უძრავი ქონების უმეტესი სახეობის შეძენა შეუძლიათ გარკვეული შეზღუდვებით (სამხედრო/უსაფრთხოების ზონების არარსებობა და ერთ სულ მოსახლეზე 30 ჰექტარი ფართობის ლიმიტი, პლუს გარკვეული პროცენტული შეზღუდვები თითოეულ რაიონზე).
აშშ-ში სამართლიანი საცხოვრებელი პირობების შესახებ 1968 წელს მიღებული კანონი (Fair Housing Act (FHA) of 1968) საბინაო საკითხებში სხვადასხვა მიმართულებით კრძალავს დისკრიმინაციას, მათ შორის წარმომავლობის საფუძველზე. შესაბამისად, მეიჯარეს ან უძრავი ქონების აგენტს არ შეუძლია უარი თქვას უცხოელ კლიენტზე ქონების გაქირავებაზე ან გაყიდვაზე, დააკისროს მას უფრო მაღალი ქირა ან უფრო მაღალი სადეპოზიტო თანხა, ან გადაამისამართოს იგი კონკრეტულ უბანში მათი წარმოშობის გამო. თუმცა ორმაგი საფასო პოლიტიკა არაფორმალურად მაინც იჩენს ხოლმე თავს, რადგან უცხოელისთვის ძალზე რთულია სასამართლოში ამტკიცოს, რომ მას წარმომავლობის გამო შესთავაზეს უფრო მაღალი ფასი.
რაც შეეხება საქართველოს, აქ უცხოელ მყიდველს საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეძენისას, შეძენის მომენტში რაიმე დამატებითი სპეციალური გადასახადი გადახდა არ უწევს, არც რაიმე განსაკუთრებული შემზღუდავი გარემოება არსებობს. ბინებისა და სახლების შეძენისას წესები პრაქტიკულად იგივეა, რაც საქართველოს მოქალაქეებისთვის. ყოველწლიური ქონების გადასახადიც იგივეა უცხოელისთვის, რაც ქართველისთვის.
შეზღუდვა ვრცელდება მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო სტატუსის მქონე მიწის ნაკვეთზე. უცხოელებს შეუძლიათ შეიძინონ ბინები, სახლები, კომერციული ფართები და არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთები, მაგრამ ვერ შეიძენენ სასოფლო-სამეურნეო მიწას.
რაც შეეხება განსხვავებული ფასების პოლიტიკას, შესაძლოა ცალკეული აგენტები ქონების უცხოელზე უფრო ძვირად მიყიდვას შეეცადნონ, რადგან ადგილობრივი უკეთესად არის გარკვეული ფასებში, თუმცა განსხვავება შესამჩნევად ძვირი არ არის, რადგან უცხოელისთვის ადგილობრივ ფასებში გარკვევა ადვილია , მცირედი მოკვლევის შემდეგ.
განხილული მაგალითები გვიჩვენებს, რომ არაერთ ქვეყანაში სპეციალური წესები შემოიღეს უცხოური მძლავრი ნაკადების გავლენებისგან თავის დასაცავად. ზოგან უფრო მკაცრი, ზოგგან კი შედარებით ლმობიერი, თუმცა ცხადია, რომ აღნიშნულ ქვეყნებში ღია ბაზარმა პრობლემა შეუქმნა ადგილობრივ მოსახლეობას.
საქართველოს მსგავსი ქვეყნისთვის ეს საკითხი განსაკუთრებით მგრძნობიარეა. საქართველოშიც იჩინა თავი მსგავსმა პრობლემამ – უკვე უამრავი მოქალაქე გამოთქვამს წუხილს საცხოვრებელი ქონების შეუქცევადი გაძვირების გამო.
სოციალურ ქსელშიც მუდამ ისმის წუხილი, რომ მალე ქვეყანაში ქართველი მყიდველი აღარ დარჩება. თუმცა, მეორე მხრივ განვითარებადი ეკონომიკის მქონე ქვეყანა დიდ სარგებელს იღებს უცხოური ინვესტიციებისგან, ხოლო უძრავი ქონების უცხოელებისთვის სრულად დახურვა, სავარაუდოდ დიდ ზიანს მიაყენებს ეკონომიკას.
დგება გამოწვევა „ადგილობრივი მოსახლეობის დაცვასა“ და „ინვესტორების მოზიდვას“ შორის. ამ ვითარებაში, საჭიროა ისეთი წესების შემუშავება, რომლებიც კარს ღიად დატოვებს გრძელვადიანი, პასუხისმგებლიანი ინვესტიციებისთვის და ამავდროულად უზრუნველყოფს, რომ საცხოვრებელი ფართი ფიზიკურად და ფინანსურად ხელმისაწვდომი დარჩეს ადგილობრივი მაცხოვრებლებისთვის.
თუ გსურთ საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტირება, „კედარო ჯგუფი“ მზად არის გაგიწიოთ კონსულტაცია:
- მოგვწერეთ: Email – Kedarogroup@gmail.com
- დაგვირეკეთ: +995 593618181
- ან გვესტუმრეთ: გ.ათონელის ქუჩა 18/22, 0105, თბილისი, საქართველო
